從剛剛公布的百強(qiáng)房企前10個(gè)月銷售數(shù)據(jù)來看,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體尚待回暖。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年1月份至10月份,百強(qiáng)房企銷售總額為60954.6億元,同比下降43.4%,降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。
比較細(xì)分月度數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),盡管今年的“金九銀十”顯得成色不足,但在房企多措并舉加快銷售后,10月份,百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比增長1.6%。
值得一提的是,9月份最后兩天,階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、對居民換購住房繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠等政策密集出臺,體現(xiàn)了國家對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心和力度。
根據(jù)黨的二十大報(bào)告精神,要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這一方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力,另一方面也為房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展指明了方向,核心宗旨則是提升人民居住生活品質(zhì)。
“房住不炒”已成廣泛共識,落腳點(diǎn)是“增進(jìn)民生福祉”。2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”定位,這是保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的根本邏輯。經(jīng)過幾年努力,投機(jī)炒作逐漸被擠出市場,房地產(chǎn)領(lǐng)域金融化、泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn),住房更多回歸居住屬性。接下來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上,居民合理購房需求將進(jìn)一步得到保障。
“多主體供給、多渠道保障”已打好基礎(chǔ),結(jié)合點(diǎn)是更好滿足居民多元化住房需求。當(dāng)下,我國正在進(jìn)一步健全“兩個(gè)體系”,即住房市場體系和住房保障體系,這兩者缺一不可,前者緊跟市場需求,后者由政府保障和兜底。兩大體系并行之下,長租公寓、公租房、保障性租賃住房(簡稱“保租房”)、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房等多種住房供給覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大,滿足城市新市民、青年人、收入困難家庭、多孩家庭以及職住平衡等多層次住房需求。
“租購并舉”已進(jìn)入新發(fā)展時(shí)期,突破點(diǎn)是把握住多領(lǐng)域發(fā)展機(jī)遇。新時(shí)期住房工作的頂層思路愈發(fā)清晰,“房住不炒”是底線,“租購并舉”是方向,亦是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的切入點(diǎn)?，F(xiàn)在看來,“購”重“租”輕的局面仍然存在,筆者認(rèn)為,未來發(fā)力點(diǎn)是兩者“并舉”。這也將是房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路,加大布局“租”領(lǐng)域業(yè)務(wù),獲得業(yè)績增長點(diǎn)的新方向。
當(dāng)下,商機(jī)已在。保租房已敲開資本市場的大門。2022年8月份,首批3只“保租房”公募REITs上市,打通了“投融管退”閉環(huán),有利于提高市場化企業(yè)參與積極性,增加保租房供給量。該融資通道的開啟,將有助于開發(fā)、運(yùn)營、裝飾裝修等企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)等開拓新發(fā)展模式。
此外,黨的二十大報(bào)告提出“建設(shè)制造強(qiáng)國”,這意味著房地產(chǎn)行業(yè)另一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域——產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營將迎來新發(fā)展空間。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),加快建設(shè)制造強(qiáng)國,都需要空間載體來實(shí)現(xiàn),很重要的形式就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。9月份,滬深交易所5只公募REITs發(fā)布擴(kuò)募公告,其中有3只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。不難看出,隨著擴(kuò)募正式啟動,將有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商盤活更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。
總體而言,堅(jiān)持“房住不炒”定位,房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不能單純從近兩年市場的短期波動去理解,要立足長遠(yuǎn),用一盤棋思維謀全局發(fā)展,從多領(lǐng)域探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式,兼顧保民生、提品質(zhì)、護(hù)大盤、助產(chǎn)業(yè)等多種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。