21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從房企、投行和券商等多方機(jī)構(gòu)處獲悉,有關(guān)主管部門于近日發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“通知”)。

在這份通知中,有關(guān)主管部門主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度等方面部署工作。

通知有16個(gè)方面的內(nèi)容,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者總結(jié)了如下要點(diǎn):

1. 穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款,對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁

通知中表示,為了保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”,對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善,聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn),在保證債權(quán)安全,資金封閉運(yùn)作的前提下,按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式,強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實(shí)保障資金安全。

2. 支持各地因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策

對(duì)于個(gè)人住房貸款合理需求,通知稱支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上,因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。

同時(shí),鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù),合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn),多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平,提升借款和還款便利度。

3. 支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

自通知印發(fā)之日起,未來(lái)半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

4. 支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債,推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為短期困難房企提供增信支持

對(duì)于債券市場(chǎng),通知表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資,并推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

在資金兌付方面,鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協(xié)商做出合理展期,置換等安排,主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

5. 保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定,鼓勵(lì)信托等支持房地產(chǎn)并購(gòu)等合理融資需求

對(duì)于資管產(chǎn)品融資,通知指出鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求,做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上,按市場(chǎng)化,法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

6. 支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款

國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求,依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款,封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

7. 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)尤其是項(xiàng)目按揭貸主融資商業(yè)行提供配套“保交樓”融資支持

通知表示,在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排,專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán),按照市場(chǎng)化,法治化原則,為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持,推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于剩余貨值的銷售回款可同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目,以及剩余貨值的銷售回款不能同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資,但已明確新增配套融資和專項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項(xiàng)目,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

此外,商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對(duì)應(yīng)專項(xiàng)借款的期限,最長(zhǎng)不超過3年。項(xiàng)目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項(xiàng)目專用賬戶,項(xiàng)目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。

同時(shí),明確按照“后進(jìn)先出”原則,項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款,對(duì)于商業(yè)銀行按照通知要求,自通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類:對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。

8. 鼓勵(lì)商業(yè)行穩(wěn)妥有序開展項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)受困房企項(xiàng)目

除了支持商業(yè)銀行推進(jìn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)外,通知還指出,鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式,推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作,提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。

通知表示,相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策,加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。

9. 積極探索市場(chǎng)化支持方式依法依規(guī)化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目,金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則,一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人,重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式,依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),支持項(xiàng)目完工交付。

10. 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人等相關(guān)方依法自主協(xié)商個(gè)人住房貸款延期還本付息

在保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面,通知表示,對(duì)于因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人,以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款,金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開展協(xié)商,進(jìn)行延期展期等調(diào)整,相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。

在此過程中,金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作,加強(qiáng)溝通,依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益,同時(shí)按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為,依法依規(guī)予以處理,維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

11. 延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排

通知要求,對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),人民銀行,銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定,基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估,合理延長(zhǎng)其過渡期。

12. 優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù),引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)合規(guī)租賃企業(yè)提供信貸支持

合規(guī)項(xiàng)目所指的是,獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè),要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)這類企業(yè)的信貸支持,合理設(shè)計(jì)貸款期限、利率和還款方式,積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。

同時(shí),鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,為各類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款,不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房,取得保障性租賃住房認(rèn)定書后,銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

13. 拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道,支持住房租賃企業(yè)發(fā)行直接融資產(chǎn)品

通知表示,住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品,專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券,籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,該通知是對(duì)近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié),也體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的態(tài)度,即穩(wěn)定杠桿和融資,避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,重點(diǎn)也挺突出,即保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、金融消費(fèi)權(quán)益,同時(shí)也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。不過,很多政策之前都有涉及和提及,更關(guān)鍵的是需求端能穩(wěn)定下來(lái),恢復(fù)企業(yè)自身造血的功能,這樣才能創(chuàng)造外部融資穩(wěn)定的基礎(chǔ)。做到這一點(diǎn),需要資產(chǎn)價(jià)格下跌能止住,居民的擔(dān)憂能緩解等等。好的跡象是,正在發(fā)生積極變化,但由于過去漲得太快,基本面突變,導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格無(wú)法在短期內(nèi)緩解,這是政策見效的最大阻礙。由此,預(yù)計(jì)整體下行仍將繼續(xù),但跌幅將開始慢慢收窄。