近日,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。這是央行和銀保監(jiān)會在一年多來,首次就房地產(chǎn)融資問題出臺的專門性文件?！锻ㄖ飞婕暗搅碎_發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。

這份《通知》標(biāo)志著金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的支持和救助,從窗口指導(dǎo)變成紅頭文件,體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的堅決支持態(tài)度,對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展將產(chǎn)生積極且重要的影響,可避免因房企資金吃緊和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生。

從當(dāng)前我國金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)實際,以及房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的處境來看,樓市十六條金融新規(guī)將產(chǎn)生五方面積極效應(yīng):

其一,可在助力房地產(chǎn)企業(yè)資金解困、化解流動性危機上起到有效作用。《通知》明確要求,確保房地產(chǎn)企業(yè)融資穩(wěn)定,除了央行給予專項再貸款之外,還支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期,并保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定、貸款集中度過渡期延長等多條措施。尤其規(guī)定從自通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

由此,通過展期模式,可幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過流動性困難,緩解資金壓力,可主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作如期進行。這有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定,避免銀行抽貸斷貸行為發(fā)生,有利防范金融機構(gòu)和房企關(guān)系惡化,化解當(dāng)前我國樓市風(fēng)險。

其二,可在助力消除房地產(chǎn)企業(yè)“金融歧視”上起到導(dǎo)向性作用。《通知》要求要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

尤其是,《通知》還對之前金融機構(gòu)存在的三種歧視性傾向進行了批評,即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項目出現(xiàn)風(fēng)險而忽視對整個地產(chǎn)企業(yè)的支持。這樣,可促使金融機構(gòu)在支持房地產(chǎn)企業(yè)上消除身份區(qū)別,做到一碗水端平,使我國各類房地產(chǎn)企業(yè)都能穩(wěn)妥渡過當(dāng)前的資金難關(guān)。

其三,可在助力房地產(chǎn)企業(yè)豐富融資內(nèi)容上提供有效的渠道?！锻ㄖ芬蠼鹑诓块T在對信貸、債券等融資上給予支持的同時,還鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,鼓勵信托公司等金融機構(gòu)按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃租房建設(shè)等提供金融支持。

同時,鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排,按期兌付有困難的,通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排,主動化解風(fēng)險。這意味著對房地產(chǎn)企業(yè)融資進一步放寬,釋放了金融政策暖意,標(biāo)志著房地產(chǎn)金融政策或進入到一個新階段,各金融機構(gòu)將從多個渠道和方位支持房地產(chǎn)企業(yè)。

其四,可在助力金融部門消除支持房地產(chǎn)企業(yè)融資后顧之憂上,起到減震作用。如《通知》開出了“免責(zé)條款”,從11月11日起,半年內(nèi)銀行向房企專項借款支持項目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類;債務(wù)新老劃斷后,承貸主體按合格借款主體管理;尤其“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)”。

而且,對銀行“兩道紅線”松綁,延長政策過渡期,即不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行,由央行和銀保監(jiān)會派出機構(gòu)做評估,合理延長其過渡期?！懊庳?zé)條款”釋放了目前信貸投放工作出現(xiàn)了重大的、方向性調(diào)整,將從根本上減少商業(yè)銀行的顧慮,為新一輪房貸投放工作提供了充足的空間。

其五,可在助力保交樓,化解房地產(chǎn)、金融部門危機上起到根本療效?！锻ㄖ分С謬_行、農(nóng)發(fā)行等開發(fā)性政策性銀行,為房企提供“保交樓”專項借款,但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門復(fù)核備案,資金封閉運行、專款專用,且只能用于已售逾期難交付住宅項目,目的是保交付。

這就對金融部門支持房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓”提出了明確方向。這一規(guī)定不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)化險脫困,更有利于減少對金融機構(gòu)的信貸違約風(fēng)險,確保購房者能夠按時拿到所購買的房產(chǎn),也就可以化解一些由房產(chǎn)糾紛引發(fā)的矛盾。

黨的二十大報告指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。因此,也不能認為《通知》是對樓市基本政策的全面放松或轉(zhuǎn)向,在支持剛性和改善性住房需求、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上,開發(fā)商、金融機構(gòu)和購房者仍須堅持“房住不炒”。