11月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年前10月房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響,相關(guān)指標(biāo)繼續(xù)下探,但部分指標(biāo)也出現(xiàn)了積極變化。

今年1-10月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.39萬(wàn)億元,同比下降8.8%,連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),且降幅不斷擴(kuò)大。同期,房地產(chǎn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積繼續(xù)下降,降幅均超過(guò)20%;房企到位資金繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng);房企土地購(gòu)置支出繼續(xù)下滑。

投資、銷(xiāo)售、現(xiàn)金流指標(biāo)均表現(xiàn)不佳,再次反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心尚未完全恢復(fù),這也被認(rèn)為是樓市能否復(fù)蘇的關(guān)鍵所在。但與此同時(shí),商品房銷(xiāo)售額降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄,體現(xiàn)出積極的一面。

今年以來(lái),各級(jí)監(jiān)管部門(mén)頻繁推出穩(wěn)樓市政策,并多次對(duì)市場(chǎng)信心起到提振作用。但由于多方因素影響,市場(chǎng)整體下行的大趨勢(shì)仍未徹底改變。11月以來(lái),監(jiān)管部門(mén)推出多項(xiàng)政策,進(jìn)一步給予房地產(chǎn)市場(chǎng)金融等方面的支持。與以往的各類(lèi)穩(wěn)樓市政策一樣,相比實(shí)際效果,這些措施對(duì)市場(chǎng)信心的提振作用更加被市場(chǎng)看重。這種樓市信心的“攻防戰(zhàn)”也成為今年的主旋律。

在11月15日的新聞發(fā)布會(huì)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化,但是下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)。下階段還是要堅(jiān)持房住不炒的定位,積極推進(jìn)購(gòu)租并舉,支持剛性和改善性住房需求,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn),保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

下行態(tài)勢(shì)與積極信號(hào)

剛剛過(guò)去的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季“金九銀十”,房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售情況并未真正改觀。今年9月和10月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙同比下降。到10月,這兩個(gè)指標(biāo)的降幅分別達(dá)到23.2%和23.7%。

受此影響,今年前10月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.12億平方米,同比下降22.3%。同期,商品房銷(xiāo)售額10.88萬(wàn)億元,同比下降26.1%。

資金方面,今年1-10月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.55萬(wàn)億元,同比下降24.7%,降幅較1-9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),該指標(biāo)始終保持負(fù)增長(zhǎng)。由于流動(dòng)性受阻,今年前10月,房企土地購(gòu)置面積和土地成交款同比遭遇“腰斬”。

綜合各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn),10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.70,連續(xù)8個(gè)月下滑。

在總結(jié)當(dāng)前樓市情況時(shí),付凌暉稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)”,這與其此前的表態(tài)相一致。今年8月,付凌暉曾表示,“房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),當(dāng)前整體上處于筑底階段?！?br />
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出,本輪市場(chǎng)下行幅度較深,主要是宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、國(guó)際形勢(shì)多變等多方面因素影響下,市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)難度較大。

2022年以來(lái),各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了多輪穩(wěn)樓市政策,頻次、力度均超過(guò)往年。雖然市場(chǎng)并未因此而快速回暖,但政策潛移默化的影響仍然不可忽視。

比如,一些積極信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。近幾個(gè)月,房地產(chǎn)銷(xiāo)售降幅并未進(jìn)一步擴(kuò)大。自今年6月以來(lái),商品房銷(xiāo)售面積降幅從5月的低谷中恢復(fù),并一直維持相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間,商品房銷(xiāo)售額降幅則連續(xù)5個(gè)月收窄。

付凌暉還表示,從保交樓的情況來(lái)看,全國(guó)房地產(chǎn)施工期超過(guò)兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長(zhǎng),這也推動(dòng)了全國(guó)房屋竣工面積降幅收窄。今年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7%,降幅比1-9月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)三個(gè)月收窄。

年末市場(chǎng)能否“翹尾”

現(xiàn)階段,如何提振來(lái)之不易的樓市信心,是市場(chǎng)關(guān)心的問(wèn)題。

中部某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,自去年下半年房地產(chǎn)業(yè)陷入流動(dòng)性困境至今,已有十幾個(gè)月的時(shí)間。期間,監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了各類(lèi)穩(wěn)樓市政策,但市場(chǎng)并未真正回暖,房企在融資端獲得的支持也較為有限。這也使企業(yè)的主要精力都放在求生上,一方面通過(guò)優(yōu)化員工等措施來(lái)縮減成本,另一方面收縮布局,幾乎全部暫停與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù),并謀求出售旗下的部分項(xiàng)目。

他表示,今年以來(lái),公司已啟動(dòng)了各類(lèi)降價(jià)促銷(xiāo)措施,讓利幅度高于往年,但效果甚微。

中指研究院的研究也顯示,今年11月以來(lái),重點(diǎn)50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上,購(gòu)房者觀望情緒仍較重。

臨近年末,房企普遍有沖擊年度業(yè)績(jī)的需求,市場(chǎng)也往往出現(xiàn)年末翹尾的行情。今年11月以來(lái),監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)相關(guān)的支持政策,再度對(duì)樓市帶來(lái)利好。

11月8日,中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng),將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。當(dāng)月中旬,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,給予房地產(chǎn)金融支持。銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行也聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),杭州、北京等核心城市也在優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,在市場(chǎng)信心較為脆弱的當(dāng)下,監(jiān)管部門(mén)釋放重磅利好,核心城市優(yōu)化樓市政策,對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。

她表示,短期來(lái)看,近期支持房企融資的多項(xiàng)舉措落地,針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策亦在調(diào)整落位,預(yù)計(jì)多個(gè)政策疊加將改善房企資金壓力,提振企業(yè)信心,在“保交樓”要求下,年底房地產(chǎn)投資有望改善。

至于樓市何時(shí)從筑底狀態(tài)中恢復(fù),受訪者普遍認(rèn)為,在政策企穩(wěn),市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)的情況下,這一局面有望在明年上半年出現(xiàn)。