11月16日,國家統(tǒng)計局公布10月70城房價數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)來看,10月,70個大中城市中,房價下降城市個數(shù)增加,各線城市房價環(huán)比下降。其中,一線城市二手房價整體環(huán)比由漲轉跌,新房價格連續(xù)2個月環(huán)比下跌。

業(yè)內人士認為,量在價先,受整體銷售數(shù)據(jù)下滑影響,10月房價總體下行的趨勢還在延續(xù),房價的變化趨勢也顯示出目前市場已處于階段性底部,后續(xù)隨著政策不斷加碼,尤其是“金融16條”等大力度政策落地,市場的復蘇也正在醞釀之中。

房價下降城市個數(shù)增加

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,10月份,70個大中城市中,新房和二手房價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個,比上月分別增加4個和1個。

“10月份新房價格下跌城市有58個,是今年下跌城市數(shù)量最多的一次,也說明市場的壓力較大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,各線城市房價均有下降。其中,一線城市新房價格環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同;二手房價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%。二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%,降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%,降幅均與上月相同。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出,10月房價下跌城市范圍擴大,新房二手房整體環(huán)比跌幅均擴大,一線城市二手房價格整體環(huán)比由漲轉跌,其中上海二手房價格自去年年底以來首次環(huán)比下跌,廣州、深圳持續(xù)下跌。結合量等相關指標看,統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示10月全國新房銷售市場下行,貝殼研究院監(jiān)測的二手房景氣指數(shù)仍回落,市場預期低迷。預期和量是價格的先行指標,先行指標改善之前價格走勢持續(xù)承壓。

“10月份房價數(shù)據(jù)特別值得注意的是,一線城市二手房價格連續(xù)2個月環(huán)比持平后開始首次下調,新房價格連續(xù)2個月環(huán)比下跌,整體看,在政策已經(jīng)全面寬松的情況下,市場還在尋底過程中。”中原地產首席分析師張大偉說。

具體城市來看,10月,新房價格環(huán)比上漲的10個城市分別是:南充 (1%)、合肥(0.6%)、北京和寧波(0.4 %)、上海、杭州和成都(0.3%)、長沙(0.2%)、濟南和安慶(0.1%)。二手房價格環(huán)比上漲的城市僅有5個,分別是成都(0.4 %)、南充 (0.3%)、煙臺(0.2%)、北京和徐州(0.1%)。

“10月份二手房價格上漲的城市數(shù)量是今年最少的,從這個指標看,市場壓力較大?！眹儡S進說。

從同比數(shù)據(jù)來看,10月份,70個大中城市中,新房和二手房價格同比下降城市分別有51個和64個,比上月均增加1個。

其中,一線城市房價同比上漲,二三線城市同比降幅略擴。一線城市新房價格同比上漲2.6%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手房價格同比上漲1.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新房和二手房價格同比分別下降1.3%和3.2%,降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新房和二手房價格同比分別下降3.9%和4.7%,降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

市場復蘇正在醞釀中

對于10月房價下行壓力較大的原因,58安居客房產研究院分院院長張波認為,9月底的政策在市場釋放的效力還不太明顯,尤其是房貸利率層面對市場的拉動邊際效應在遞減,階段性放寬首套房商貸利率下限對提升市場熱度的作用并不能立竿見影,置換個稅退還的政策已經(jīng)帶動二手房掛牌量明顯提升,這一點在一二線城市環(huán)比價格變化也同步有所反映。由于首套購房需求入市還相對猶豫,導致市場成交量不能同步提升,部分城市二手房市場呈現(xiàn)供大于求,對房價也會形成一定下壓。

張波認為,量在價先,受整體銷售數(shù)據(jù)下滑影響,10月房價總體下行的趨勢還在延續(xù),市場的降溫已達歷史性低點,房價的變化趨勢也顯示出目前市場已處于階段性底部,后續(xù)隨著政策不斷加碼,尤其是“金融16條”等大力度政策落地,市場的復蘇也正在醞釀之中。

9月底,人民銀行、銀保監(jiān)會和財政部在兩天內接連出臺放松房貸利率下限、下調公積金貸款利率、減免置換購房個稅等組合拳政策,釋放了積極信號。隨后,各地購房支持政策加速落地,包括放松限貸,實行認貸不認房;放松公積金貸款,上調最高貸款額度;實行購房補貼;減免交易稅費等。據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計,10月單月,全國各地出臺穩(wěn)樓市政策超過90次。

11月以來,房地產支持政策力度明顯加大。11月8日,交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進一步擴容。11月11日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”,支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,內容涉及穩(wěn)定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產企業(yè)風險處置、階段性調整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等六個方面。11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文,支持優(yōu)質房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。

張波認為,“金融16條”對后市的影響會非常直接,加之“第二支箭”同步發(fā)力,在房地產開發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下,房企后續(xù)的項目交付和資金壓力將得到有效緩解,這都將有利于市場整體回暖,雖然從今年最后兩個月來看,房價依然很難擺脫底部徘徊,但政策春風已至,寒冬終將過去。

劉麗杰則認為,未來價格走勢的改善有待各項支持政策的落地。供給端的融資支持、預售資金盤活等多方面政策,有助于改善市場預期,防止下行風險進一步蔓延;短期內交易量的筑底仍有待需求端支持政策的進一步落地和細化。在“金融16條”的支持政策下,地方政府在需求端調控政策有了更多的優(yōu)化空間,地方政府加快因城施策,降低購房門檻和購房成本,特別是加大對改善換房需求的支持,才能有效激活剛需和改善性需求的入市,帶動成交量增長。預期和量的切實改善才能減緩房價的下行壓力。