記者采訪的多名業(yè)內(nèi)專家表示,穩(wěn)樓市要從供需兩側(cè)發(fā)力,供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道,需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預(yù)期,這兩點是提高居民入市意愿的關(guān)鍵。

時隔一周,監(jiān)管部門再次發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)!

2022年11月21日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。

會議強調(diào),要全面落實房地產(chǎn)長效機制,因城施策實施好差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放,支持個人住房貸款合理需求,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等,推動“保交樓”工作加快落實,維護住房消費者合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日,人民銀行行長易綱在2022年金融街(000402)論壇年會上講話稱,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè),其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些調(diào)整,我們配合有關(guān)部門和地方政府,“一城一策”用好政策工具箱,降低了個人住房貸款利率和首付比例,支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風(fēng)險暴露導(dǎo)致逾期交房,我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款,支持已售住房的建設(shè)交付,并研究設(shè)立了鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近我們擴大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”,為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān),民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。

房地產(chǎn)亟待“軟著陸”

11月以來,穩(wěn)樓市政策頻出。11月8日,交易商協(xié)會發(fā)布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業(yè)債券融資再加力》,推出針對包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資計劃,預(yù)計規(guī)?？蛇_2500億元,后續(xù)視情況進一步擴容。11月11日,央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,從房地產(chǎn)融資、保交樓、風(fēng)險處置、消費者權(quán)益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺十六條具體措施。11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

政策密集出臺背后,是我國房地產(chǎn)市場尚未走出底部區(qū)間的現(xiàn)實?？紤]到政策生效一般有一定的滯后性,穩(wěn)樓市組合拳的效果仍然有待進一步觀察。國家統(tǒng)計局11月15日公布的數(shù)據(jù)顯示,1-10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元,同比下降8.8%;其中,住宅投資86520億元,下降8.3%。1-10月份,商品房銷售面積111179萬平方米,同比下降22.3%,其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元,下降26.1%,其中住宅銷售額下降28.2%。

東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,數(shù)據(jù)顯示,近期房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低迷狀態(tài),不僅樓市“金九銀十”成色不足,而且進入11月以來,樓市筑底走勢仍在延續(xù)。就宏觀經(jīng)濟而言,除疫情帶來的短期波動外,房地產(chǎn)低迷是2021年下半年以來經(jīng)濟下行壓力的一條主線。接下來為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)軟著陸,除強化“保交樓”等供給端支持外,持續(xù)下調(diào)居民房貸利率,推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在,而且具有較強的緊迫性。這也是四季度及明年初穩(wěn)增長、防控風(fēng)險的一個主要發(fā)力點。在他看來,盡管11月份1年期和5年期LPR報價均維持不變,但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內(nèi)仍有下調(diào)空間。

穩(wěn)樓市重在穩(wěn)預(yù)期

樓市回暖的關(guān)鍵究竟是什么記者采訪的多名業(yè)內(nèi)專家表示,穩(wěn)樓市要從供需兩側(cè)發(fā)力,供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道,需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預(yù)期,這兩點是提高居民入市意愿的關(guān)鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,房地產(chǎn)“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動房地產(chǎn)融資環(huán)境正?；?重點要加大對民營房企的融資支持,這對恢復(fù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)全鏈條各項融資、保障開發(fā)和竣工所需資金到位至關(guān)重要。

另一方面,階段性下調(diào)房貸利率下限、調(diào)整部分熱點城市的限購限貸政策、降低首付比例等相關(guān)舉措都有利于刺激居民的購房需求,但至關(guān)重要的一點是,老百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預(yù)期迫切需要恢復(fù),這是房地產(chǎn)需求端回暖的關(guān)鍵一環(huán)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者指出,今年以來,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,購房者、房企市場預(yù)期均偏弱,供需兩端表現(xiàn)均不及預(yù)期。一方面,我國中長期住房需求釋放動力減弱,房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高速增長的時代。另一方面,短期多個因素亦制約著行業(yè)恢復(fù),一是宏觀經(jīng)濟下行壓力下,居民收入預(yù)期降低,購房意愿下降;二是多地疫情反復(fù),在客觀上對樓市交易產(chǎn)生不利影響;三是在市場下行階段,部分城市出現(xiàn)房價下跌預(yù)期,加重購房者觀望情緒;四是購房者對期房爛尾的擔(dān)憂并未完全消失;五是部分城市政策存在放松預(yù)期,購房者觀望情緒較重。

陳文靜認為,盡管當(dāng)前樓市氛圍仍顯沉重,但政策傳導(dǎo)到需求端的積極效用會逐步顯現(xiàn)。11月以來多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好,為房企、購房者提供更多資金支持,對修復(fù)供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看,市場回暖的關(guān)鍵仍在于需求端置業(yè)信心和預(yù)期的恢復(fù),而需求端預(yù)期好轉(zhuǎn)仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復(fù)、防疫形勢的變化等方面。

她預(yù)計,隨著樓市利好政策的持續(xù)落地,供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善,或?qū)邮袌鲂判倪M一步恢復(fù),但傳導(dǎo)到需求端仍需時間,短期市場依然有壓力,未來宏觀經(jīng)濟、疫情因素等逐漸好轉(zhuǎn)后,市場有望逐漸企穩(wěn)。

事實上,樓市的積極信號也正在逐步顯現(xiàn)。上周美的置業(yè)、新城控股(601155)獲得交易商協(xié)會融資支持,分別申請的150億元儲架式融資已獲受理,成為繼龍湖集團之后,第二、三家獲得交易商協(xié)會融資支持的民營房企。此外,上周5家公司發(fā)布境內(nèi)債,包括華潤置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

有意思的是,正是在樓市低迷的今年,包括黑石集團在內(nèi),貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發(fā)商、資管公司,加速在中國拿地、布局項目,投資路徑涉及寫字樓、商業(yè)CBD中心、長租公寓、物流園區(qū)、舊城改造等多個領(lǐng)域。除此之外,外資還開始在土地市場拿地,在債券市場收購出險房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利?？紤]到中國房地產(chǎn)市場目前仍然低迷,外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為,但也有業(yè)內(nèi)人士認為這是中國房地產(chǎn)市場即將走出底部的信號。

針對外資對我國地產(chǎn)行業(yè)的積極布局,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水向記者解讀稱,外資機構(gòu)具有較強跨周期經(jīng)營能力。具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準,主要整體市場穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿?、?dāng)前資產(chǎn)價格有優(yōu)勢等都是評判標準。此外,外資具有全球化視野,經(jīng)歷過多個國家房地產(chǎn)市場周期變化,善于跨周期經(jīng)營,規(guī)避周期性風(fēng)險,在市場低迷期積極進入。