“現(xiàn)在是買房的最好時機。”日前,杭州市蕭山區(qū)的一位房產中介告訴《中國經營報》記者:“如果現(xiàn)在不買房的話,明年房產利率也許又會調回到原來的水平。不能小看這一兩個點的利率,對于客戶來說,能省不少錢。”

據了解,今年以來,長三角多地均出臺了樓市松綁政策,不同程度地降低了購房門檻。以新一線城市杭州為例,11月以來杭州市陸續(xù)對購房政策進行了調整。

11月11日,杭州市發(fā)布了《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》(以下簡稱“《杭州通知》”)?！逗贾萃ㄖ访鞔_,在杭州市限購區(qū)范圍內,對于在杭州市無房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭,為改善條件再次購買普通自住房,可按首套房貸政策執(zhí)行。同時,為改善居住條件,貸款購買第二套普通自住房的居民家庭,最低首付比例為40%(此前為60%);按照目前規(guī)定,首套房貸利率最低調整為4.15%,二套房貸利率最低調整為4.9%。

對此,分析人士指出,杭州的上述購房政策的確起到了短期內擴充居民購買力的作用,“但是因短期杭州二圈層供應疲軟,前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求,當前客戶觀望情緒依舊濃厚,并不急于入市,因而政策當前落地效果尚不及預期,但后續(xù)需求還有進一步釋放的空間?！?/p>長三角多地密集優(yōu)化購房政策

近來長三角多地開始密集調整購房政策,“一城一策”因地制宜的精準施策仍是目前各地樓市的主基調。

資料顯示,進入下半年以來,南京、杭州、蘇州等多個長三角城市已連續(xù)調控多次。今年7月,南京市發(fā)布修訂后的《南京市積分落戶實施辦法》,進一步放寬了積分落戶人群在南京的落戶門檻。在長三角區(qū)域江蘇、浙江、安徽三省和上海市繳納城鎮(zhèn)職工社會保險,將視為在南京的繳納年限。在居住年限互認地居住的年限,予以累計互認并賦分,在南京購房的門檻進一步降低。

今年10月,南京市再次調整購房政策,南京市住房公積金管理中心宣布調整個人住房公積金貸款利率。5年期以下(含5年)首套個人住房公積金貸款利率由現(xiàn)行的2.75%下調至2.6%,下調0.15個百分點。

除了下調房貸利率外,推行差異化購房政策成為了目前調控樓市的另一有力工具。

據央行官網,央行、銀保監(jiān)會日前聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩(wěn)經濟大盤政策措施落實工作。此次會議提出,要全面落實房地產長效機制,因城實施好差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求。

隨后杭州市出臺了有關差異化購房政策。日前,杭州市住房保障和房產管理局、杭州城西科創(chuàng)大走廊管委會聯(lián)合發(fā)布了《關于城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房的通知》(以下簡稱“《差異化購房通知》”)。

《差異化購房通知》中明確,自該政策發(fā)布之日起,在實施范圍內領取預售證的新建商品住房項目,應提供不少于準售房源總套數(shù)50%的房源,定向供應給在實施范圍內穩(wěn)定就業(yè)或落戶滿一定年限的“人才無房家庭”“其他無房家庭”“其他家庭”三類購房家庭。除按規(guī)定定向供應的房源外,其余不高于準售房源總套數(shù)50%的房源按現(xiàn)行規(guī)則公開銷售。

除新房市場外,二手房購買等相關業(yè)務也做出了進一步優(yōu)化。記者梳理發(fā)現(xiàn),南京、杭州等多地均已開始推行二手房“帶押過戶”模式,可以通過線上辦理,也可以通過線下辦理。此外,杭州市還引入了交易資金公證提存機制,保障跨行“帶押過戶”的資金安全。

中指研究院表示,從政策效果上看,“帶押過戶”可以有效縮短二手房交易流程,降低二手房交易成本,加快存量房的市場流通,對當前杭州低迷的二手房市場有一定推動作用,利好置換需求?！暗A計政策效果偏中性,政策目的以優(yōu)化交易流程為主?！?br />
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時則表示,杭州、南京等城市的樓市松綁政策較為滯后。“放松得不是很徹底,限購政策方面需要進一步放松,限制性政策太多無法進一步降低購房門檻,除了核心板塊限制外,其余的板塊可以考慮適當做出調整。”

在嚴躍進看來,當前多地輪番出臺的調控政策對樓市具有一定的提振效果?！氨M管短期來看,政策出臺后樓市數(shù)據仍然下行,但較出臺前已有所遏制,否則成交量下降會更為明顯?！?/p>

市場復蘇行情或將正式開啟

據中指研究院數(shù)據,11月14日至20日,杭州市新房市場供需規(guī)模持續(xù)增長。其中,上市面積48.5萬平方米,環(huán)比增長52.7%;成交面積26.6萬平方米,環(huán)比增長46.1%。二手房市場共成交1162套,較上周增加23套,增幅2.0%。而今年11月第一周,杭州樓市盡管供應端改善,但成交量環(huán)比大幅下降,跌幅達到65.3%,而且供應量多在蕭山、余杭、拱墅等郊區(qū),主城區(qū)僅有少量成交。

此外,蘇州樓市在今年10月也并未出現(xiàn)“銀十”盛況,新房成交4401套,環(huán)比下跌56.31%,同比下跌2.76%。1~10月新房累計成交67065套,同比下降16.8%。

不過盡管成交量下滑,但蘇州市新房庫存量和去化率都有所改善。數(shù)據顯示,今年10月蘇州新房庫存量為57714套,環(huán)比下降4.8%,同比下降18.4%。從去化周期來看,本月去化周期為8.8個月,較上月減少0.4個月。

據諸葛找房數(shù)據研究中心統(tǒng)計,今年10月全國重點50城市場情緒指數(shù)為-0.71,較9月持平,但仍處于市場觀望區(qū)間。

具體來看,南京、杭州等重點城市均處于市場低迷區(qū)間。其中,南京樓市10月市場均價環(huán)比下降0.91%。諸葛找房數(shù)據研究中心認為,預計11月南京樓市均價還將繼續(xù)下降0.54%。

諸葛找房數(shù)據研究中心分析指出,今年10月南京二手房掛牌量達到27.6萬套,雖較上月小幅回落,但較去年同期翻倍?！皰炫屏烤痈卟幌?供過于求嚴重,雖然南京今年以來為刺激樓市出臺了諸多利好政策,而這些政策短期內也起到了一定的效果,但是持續(xù)性不佳,市場信心未能獲得根本改善,業(yè)主降價出售行為增多,價格下跌壓力大,后期或需要更為實質強效的政策加持?！?br />
同樣地,杭州也處于市場低迷區(qū)間,今年10月杭州市場均價環(huán)比下降0.37%。盡管目前杭州市已推出了差異化購房策略助推樓市去化,但諸葛找房方面預計到明年1月,杭州樓市均價仍將繼續(xù)下降。

觀望仍然是目前長三角房地產市場的關鍵詞,不過隨著“一城一策”的繼續(xù)深化,未來長三角房地產市場熱度有望回升。

對此,克而瑞方面表示,短期來看,核心城市諸如上海、北京、杭州、成都前期高熱雖有轉淡跡象,但是考量到這類城市緊縮性調控尚未迎來全面解綁,若市場下行趨勢延續(xù),后續(xù)不排除持續(xù)松綁的可能,而長期被抑制的需求集中釋放也會支撐其成交迅速“反彈”,因而預判后市,熱度大概率延續(xù)。

嚴躍進則告訴記者,購房政策方面,對于人才引進購房等特殊購房途徑應當適當放寬,“購買一套房不應當設置過多限制”。此外,包括普通住宅的標準等都還有調整的空間,“對于購房者的改善型需求也需要減少約束,降低交易成本”。

諸葛找房數(shù)據研究中心表示,短期來看,雖然市場恢復仍存在不確定性,但在近期金融支持政策下,市場信心恢復可期,對疫情的抵抗力也會隨著時間增強,短期市場大概率會呈現(xiàn)加速恢復的態(tài)勢,預計明年年中同比轉正。

克而瑞方面表示,近來從房企端到需求端紓困政策頻頻,11~12月整體房地產市場有望實現(xiàn)真正“見底”,市場復蘇行情也將正式開啟。