“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出。

此后的近一個(gè)月內(nèi),已有山東、安徽、河南、四川四省明確了現(xiàn)房試點(diǎn)。從“鼓勵(lì)”到“試點(diǎn)”,距離“一手交錢一手交房”還有多遠(yuǎn)

試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,防風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)

1月31日,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開,會(huì)議提出,逐步提高預(yù)售門檻,鼓勵(lì)有條件的地方先行先試,開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2月6日,在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2月6日,四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知中提出,支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn),積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開,會(huì)議明確,今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

曾經(jīng)的房地產(chǎn)黃金時(shí)代,商品房預(yù)售制能夠快速回籠資金,快周轉(zhuǎn)模式對(duì)行業(yè)加速發(fā)展起到了重要作用。進(jìn)入新的周期,房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)成為工作重點(diǎn),現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也被多地提上議事日程。

以河南省為例,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,河南省“保交樓”任務(wù)較重,2023年又是“保交樓”的重要節(jié)點(diǎn)。本次河南省結(jié)合實(shí)際情況提出新的要求,是對(duì)主管部門政策的進(jìn)一步落實(shí)。

“鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多,在售和潛在供應(yīng)量非常大,房?jī)r(jià)又持續(xù)下跌。實(shí)施現(xiàn)售不會(huì)因供應(yīng)周期長(zhǎng)、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上,從而導(dǎo)致全社會(huì)房?jī)r(jià)上漲,也就符合住建部提出的‘符合條件的城市探索現(xiàn)售模式’?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

嘗試升級(jí),有何不同

相比期房銷售,“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售對(duì)于消費(fèi)者而言具有所見即所得的明顯優(yōu)勢(shì),能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭(zhēng)議等風(fēng)險(xiǎn),也自然得到了購(gòu)房者的青睞。

“2022年全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%,全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%,這反過來說明現(xiàn)房銷售市場(chǎng)沒有遇到較大的下跌?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模明顯比期房銷售行情要好。

“寧愿多花20萬,也一定要買現(xiàn)房?！鄙缃黄脚_(tái)上,不少買房人這樣交流呼吁著。但某省會(huì)城市的一位房地產(chǎn)銷售對(duì)中新財(cái)經(jīng)表示,當(dāng)前購(gòu)買現(xiàn)房同樣需要多留心。

“在目前以期房為主的大環(huán)境下,開發(fā)商好、品質(zhì)好、地段也好的房子是很難‘熬’成現(xiàn)房的,可能是當(dāng)?shù)刭?gòu)買力不足,或者存在其他不利因素成為滯銷盤。”他表示,還有一種情況是有些地方期房限價(jià)、現(xiàn)房不限價(jià),開發(fā)商捂盤惜售?？傊M(fèi)者不要因?yàn)楝F(xiàn)房而放松警惕,一定要注意觀察。

但對(duì)于開發(fā)商來說,現(xiàn)房銷售對(duì)現(xiàn)金流、施工能力的要求更高,也因此推行起來難度較大。

李宇嘉認(rèn)為,在現(xiàn)階段,如果土地價(jià)格、建設(shè)成本不變,現(xiàn)售會(huì)抬高建設(shè)成本,從而影響這類房子的銷售。所以現(xiàn)售制度下,必須要求政府在地價(jià)上讓利,以降低開發(fā)成本,進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,也能降低購(gòu)房的成本。

多地已此前進(jìn)行過嘗試。2014年,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”;2022年,福建福州在一宗地塊的土拍中要求,該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施,規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后,競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。

“2021年上半年之前,各地主要是通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式,促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn);之后則主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā),這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“鼓勵(lì)”到“試點(diǎn)”,取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了嗎

在“防風(fēng)險(xiǎn)”的基礎(chǔ)上,預(yù)售制是否可能在這一階段被取消

“保交樓、爛尾樓問題,本質(zhì)上是預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)所致,而并非預(yù)售本身有什么問題。”李宇嘉認(rèn)為,更重要的是加強(qiáng)流程和資金的監(jiān)管。

陳文靜也認(rèn)為,短期來看,為實(shí)現(xiàn)“保交樓”,預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈３謬?yán)格狀態(tài),政策也將更加規(guī)范,各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,此前對(duì)于預(yù)售制的改革,更多是從鼓勵(lì)及自愿的角度出發(fā);今年則跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇,反映出對(duì)現(xiàn)房銷售推進(jìn)的力度有所加大,相關(guān)領(lǐng)域改革的節(jié)奏明顯加快。

“從過去的‘鼓勵(lì)’升級(jí)為‘試點(diǎn)’,這也意味著現(xiàn)房模式改革之路的正式開啟。各地還是要把握政策大趨勢(shì),主動(dòng)研判現(xiàn)房銷售市場(chǎng),為各地現(xiàn)房模式的推進(jìn)創(chuàng)造更好的條件?！眹?yán)躍進(jìn)說。