近日,由浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院主辦的“支持住房合理需求、確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”學(xué)術(shù)研討會在線上舉行。國內(nèi)多位住房和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資深專家圍繞學(xué)習(xí)貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議總體要求,聚焦當(dāng)前房地產(chǎn)市場的熱點問題展開深入研討。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉:
完善改善性住房需求支持政策 中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。劉洪玉指出,隨著中國住房市場逐步進(jìn)入存量為主的時代,拆除重建模式逐漸被有機更新、微更新等老舊小區(qū)改造模式取代,應(yīng)該重視住宅更新改造和修繕支出的經(jīng)濟(jì)影響。提高住房消費要關(guān)注住房成本和住房的可支付性。對于租房還是買房的問題,應(yīng)該保持政策中性,提供均等的機會,彌補市場發(fā)展過程中的短板。
劉洪玉認(rèn)為,釋放住房消費潛力是當(dāng)前政策的重要著力點。目前對支持剛性住房需求已形成高度共識,對防范炒房也出臺了一系列行之有效的辦法,而對改善性住房需求支持政策還需要進(jìn)一步完善。他提出三點建議:一是完善購買住房的金融支持;二是降低剛需向改善調(diào)整過程中的稅負(fù);三是探索在堅持“房住不炒”理念下新管理模式;四是鼓勵市場上建更好的房子,真正釋放住房的消費潛力。
中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳:
推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革 中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,支持住房改善是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。劉琳認(rèn)為,從中長期來看,三類住房需求還會持續(xù)增加。一是改善性住房需求繼續(xù)增加,體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的紅利。從國際比較來看,人均住房面積與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)。我國改善性住房需求不僅體現(xiàn)在住房面積的增加,還體現(xiàn)在對好住房、好社區(qū)、好服務(wù)等方面的需求持續(xù)增加。二是人口凈流入城市住房需求持續(xù)增加。從城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律來看,中長期人口向大城市集聚的趨勢不會改變,大城市和都市圈人口凈流入城市的住房剛性需求將持續(xù)增加。三是適老化住房需求將持續(xù)快速增加。巨大的老齡化居住需求面臨集中式養(yǎng)老設(shè)施不足問題,也面臨社會服務(wù)、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、居家養(yǎng)老設(shè)施難以滿足要求的現(xiàn)實。
劉琳提出,應(yīng)進(jìn)一步支持住房改善,推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革:一是更大力度支持住房改善性需求;二是研究制定專門的大城市住房政策;三是鼓勵發(fā)展機構(gòu)主導(dǎo)的住房租賃市場;四是推進(jìn)適老化住宅設(shè)計、建設(shè)和改造。
上海財經(jīng)大學(xué)副校長姚玲珍:
精準(zhǔn)施策引導(dǎo)住房選擇 姚玲珍表示,滿足人民美好居住需求是由住房本質(zhì)決定的,更是制度改革的方向。精準(zhǔn)施策引導(dǎo)住房選擇,分別要解決住有所居、住有宜居和職住均衡的問題,這三個目標(biāo)可以說是遞進(jìn)式的。
姚玲珍認(rèn)為,精準(zhǔn)施策包括四方面核心內(nèi)容:一是要精準(zhǔn)識別,從住房支付能力、住房消費偏好兩個角度出發(fā),識別不同主體的租購需求、產(chǎn)品特征需求;二是精準(zhǔn)調(diào)控,對不同的住房、不同的購買主體、不同的城市采取不同的調(diào)控政策;三是精準(zhǔn)供給,基于租購選擇、產(chǎn)品特征選擇的住房需求,精準(zhǔn)供給具備不同物理特征、配套設(shè)施及公共服務(wù)的租賃住房和商品住房;四是精準(zhǔn)保障,以收入水平、人均面積為基本標(biāo)準(zhǔn),綜合家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等因素,構(gòu)建以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房為主體的動態(tài)住房保障體系,滿足不同層次的居住需求。
重慶大學(xué)副校長劉貴文:
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型與住有安居 劉貴文表示,“穩(wěn)”是當(dāng)前推動房地產(chǎn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵,建議從增信心、防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型三方面入手。一是增強房企和購房者信心,鼓勵梯度住房消費,近期以激發(fā)改善性需求為主要政策導(dǎo)向激活市場,充分發(fā)揮一線城市的帶動作用,利用好一系列政策組合,并做好輿論引導(dǎo)。二是防范企業(yè)債務(wù)風(fēng)險,要強化落實保交樓,發(fā)揮國家信用的支撐作用,大力支持剛性購房需求,努力消化房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。三是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,包括理念轉(zhuǎn)型、動力轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
劉貴文進(jìn)一步提出,要構(gòu)建住有安居體系:一是要全面推行安全強制檢測制度;二是要落實房屋使用安全責(zé)任主體各方面責(zé)任;三是創(chuàng)新房屋使用安全管理手段和模式;四是規(guī)范房屋安全檢測市場與行業(yè)行為。
上海交通大學(xué)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰:
新形勢下構(gòu)建住房發(fā)展新模式 陳杰表示,對比發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展,我國人均住宅需求還有一定增長空間,未來住房發(fā)展從解決“有沒有”向“好不好”邁進(jìn)。陳杰認(rèn)為,要鑒別“住房合理需求”與“房住不炒”之間的關(guān)系。一是看是不是價格接受者,消費者是價格接受者,而投機炒作者是價格影響者和操縱者。二是看是否有負(fù)外部性,比如扭曲價格,損害了其他人的正常住房需求,是一種負(fù)外部性。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。陳杰表示,住房發(fā)展新模式不是未來時,而是進(jìn)行時。發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展主體、發(fā)展組織、發(fā)展動力和發(fā)展要素是發(fā)展模式中的關(guān)鍵元素,其中發(fā)展目標(biāo)是靈魂。新發(fā)展模式的核心是要構(gòu)造一種和諧共生的、多主體共同創(chuàng)造的、多渠道合作生產(chǎn)公共價值的住房發(fā)展模式。在價值創(chuàng)造源泉上,從之前建房售房主要以攫取土地增值收益的價值創(chuàng)造,向更加基于服務(wù)的價值創(chuàng)造轉(zhuǎn)換。
浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬:
開展好房子好小區(qū)好社區(qū)好城區(qū) “四好”建設(shè)
虞曉芬指出,“四好”建設(shè)在中國式現(xiàn)代化中占有十分重要的地位。今天的住房不只是提供居住功能,還承載著生活功能、社會功能和經(jīng)濟(jì)功能,必須將住房發(fā)展與公共服務(wù)、基層治理、產(chǎn)業(yè)就業(yè)、信息科技、低碳綠色、未來城市等統(tǒng)籌考慮。中國城鎮(zhèn)住房與城市發(fā)展取得一定成就,但也存在部分居民的居住空間不能滿足體面居住需要,大量住房的質(zhì)量、功能與服務(wù)不能適應(yīng)現(xiàn)代生活需要,住房配套設(shè)施不全等問題?！八暮谩苯ㄔO(shè)就是要解決這些問題,從群眾急難愁盼問題出發(fā)到讓城市更宜居、更韌性、更智慧,堅持了“人民城市為人民”的重要理念,抓住了住房建設(shè)領(lǐng)域的主要矛盾。
虞曉芬進(jìn)一步提出,“四好”建設(shè)應(yīng)緊抓三大關(guān)鍵環(huán)節(jié):第一,規(guī)劃是龍頭,應(yīng)把人民群眾對美好生活的需求作為規(guī)劃最重要的依據(jù)。第二,建設(shè)是基礎(chǔ),政府要充分利用現(xiàn)代技術(shù)加強監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)法,并加快推動住宅建設(shè)向綠色低碳轉(zhuǎn)型。第三,運行與治理是關(guān)鍵,要讓好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)成為“常青藤”,讓更多的老房子、老舊小區(qū)變成好房子、好小區(qū)、好社區(qū)。
(作者單位:浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院)