樂居新媒體朱雅文工作日的中環(huán)某商場內(nèi),一個臨時搭建的城市展廳迎來眾多看房者,置業(yè)顧問為客戶倒水、講解,忙碌不停。近期,上海的看房客又活躍了起來,不少新盤售樓處周末能迎來數(shù)百組到訪客戶,積壓的購房需求在這個初春迎來釋放。

今年一批次新盤認(rèn)購、開盤成績已陸續(xù)公布。整個2月,上海共有16盤取證認(rèn)購,其中9盤觸發(fā)積分,4盤實(shí)現(xiàn)“千人搖”,樓市正在顯著回暖。

一個月內(nèi)4盤“千人搖”

剛剛過去的2月,上海新房創(chuàng)下多項認(rèn)籌紀(jì)錄,其一便是4個項目達(dá)成“千人搖”——超過1000組客戶認(rèn)籌。

其中華發(fā)雙子表現(xiàn)亮眼,閔行的華發(fā)古美華府于2月22日結(jié)束認(rèn)購,共推出295套房,均價82500元/平方米,總計1001組認(rèn)購客戶。

浦東唐鎮(zhèn)的華發(fā)半島華庭緊接開啟認(rèn)購,于2月28日結(jié)束認(rèn)購,共推出335套房,均價70620元/平方米,總計有1683組認(rèn)購客戶,首開一炮而紅。

象嶼招商公園1872(南區(qū))加推的364套房源,在項目已有三次密集推盤并全部清盤后,再次收獲了1439組認(rèn)購客戶,達(dá)成四開四捷,堪稱人氣王。

新年內(nèi)環(huán)首個認(rèn)購項目同樣開門紅,位于楊浦的保利越秀和樾天匯推出340套房,均價11.5萬/平,共獲得1084組認(rèn)購客戶,認(rèn)購率318%。對比而言,去年年底同區(qū)域的金隅外灘東岸認(rèn)購率為278%。

處于人氣塔尖的樓盤自身條件優(yōu)越,當(dāng)市場轉(zhuǎn)向時,往往最先感知到。本批的古美華府、象嶼招商公園1872等“千人搖”樓盤隨后均有加推,后續(xù)能否保持熱銷將是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

買到熱盤難度再增

從各方面看,最近在上海買到熱盤的難度都在增加。

小孔從去年年底就開始看房,想著買婚房的她對于項目各方面的要求都比較高,但苦于積分不高,一直沒有挑到滿意的項目。如今她表示:“我們看上的不是分?jǐn)?shù)不夠,就是競爭太激烈,挑不到好房源”,近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房的她不想再做“新房落榜生”了。

今年以來,能買到上海人氣新盤的幾率似乎更小了,各大熱盤認(rèn)籌率穩(wěn)中有升。1月認(rèn)籌率最高的為華發(fā)建發(fā)縵玥,認(rèn)籌率474%;2月的華發(fā)半島華庭打破紀(jì)錄,335套房1683組認(rèn)購客戶,認(rèn)籌率約502%,成為今年以來認(rèn)籌率最高的樓盤。

1月認(rèn)籌率前十的門檻為88%,到了2月升至114%,即意向購房客戶和房源比突破了1:1。

另外,入圍分也在突破、上漲。

2月初搖號開盤的前灘樓盤海德壹號,入圍分達(dá)到100.85分,而上海上一次出現(xiàn)百分盤還是2021年的內(nèi)環(huán)豪宅復(fù)興瓏御和翠湖五集。

如果說前灘項目人氣一向偏高,那么浦東惠南這一剛需置業(yè)區(qū)域或許更能反映市場真實(shí)情況。在一批次的浦東惠南樓盤中,錢江大家文瀾府推出217套房源,獲得703組認(rèn)購,認(rèn)購率約323%,本批入圍分達(dá)到65.5分,相較于前期的38.9分飆升26.6分。

總體看,2月有16個項目取證認(rèn)購,其中9個觸發(fā)積分,均需購房者達(dá)到一定分?jǐn)?shù)才可能購到房。

這也意味著分化依然存在,不過相較1月,2月中即使在人氣低位的樓盤也有更好的表現(xiàn)。除上實(shí)望海、佩瑪山丘外認(rèn)籌率約20%外,其余均在70%以上。1月時還有一些樓盤認(rèn)籌率僅有10%左右。

過半開盤即售罄

前期認(rèn)籌率一般直接影響著開盤的去化效果,2月多個樓盤認(rèn)籌的火爆,也助推了整月的去化表現(xiàn)。

2月上海共有13個項目開盤,其中7個項目開盤當(dāng)日全部房源售罄,另外有2個項目開盤當(dāng)日去化率在90%以上。

開盤“日光”的項目包括中鐵虹橋逸都、海德壹號、蟠龍府二期、匯成南街里、保利瓏譽(yù)、象嶼招商公園1872、奉發(fā)名邸。

盡管其中有前期認(rèn)購中未觸發(fā)積分的,比如奉發(fā)名邸,但已有客戶足夠順利消化房源,因此同樣達(dá)到開盤當(dāng)日去化率100%。

楊浦城投悅尚海也未觸發(fā)積分,但開盤后僅余下3套,去化率為99%。位于臨港的鵬瑞云璟灣推出193套房,開盤去化率約90%,同樣良好。

在3月初,也已有多個樓盤嶄露頭角,例如青浦安聯(lián)湖山悅3月1日開盤的124套房當(dāng)日完成100%去化,接下來的中鐵湖光逸景基本預(yù)定“日光”、金鼎閱府的認(rèn)籌數(shù)也超過了房源數(shù),去化可預(yù)期。

上海樓市在這個初春顯得欣欣向榮,接下來的3月更是尤為關(guān)鍵。

3月初成交持續(xù)反彈

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看,上海樓市似乎延續(xù)回暖步伐,成交持續(xù)反彈。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月第一周(2.27-3.5)上海新建商品住宅成交面積16.14萬平方米,環(huán)比增加48.54%。

該周內(nèi)成交簽約過百套的項目達(dá)到了14個,有2個項目簽約量超過了400套,交易活躍度已經(jīng)恢復(fù)到正常范圍內(nèi)。

上海中原地產(chǎn)分析稱,相對二手房,新房交易回升得比較慢,主要還是受到供應(yīng)牽制。一旦供應(yīng)能放量到20萬平方米以上的話,成交馬上就會快速攀升。

細(xì)觀這波回暖的背后,實(shí)際有多重因素支撐。據(jù)克而瑞分析,此前春節(jié)因素導(dǎo)致購房需求積壓,至2月迎來釋放。2月也正逢八批次尾盤和一批次認(rèn)籌交接,疊加一批次量減質(zhì)優(yōu),樓市處于供應(yīng)窗口期,部分優(yōu)質(zhì)項目精準(zhǔn)踩準(zhǔn)入市節(jié)點(diǎn),競爭可控,客戶集中度高,熱度順勢上升。

不過,持續(xù)的回暖能否出現(xiàn)仍需后市驗(yàn)證?？硕鹕虾１硎?上海樓市本身熱度和韌性較強(qiáng),疊加近期新房供應(yīng)放緩和需求釋放,回暖程度十分明顯,但考慮到今年的供應(yīng)節(jié)奏和體量,未來或再度面對競爭激烈的樓市和市場壓力,何時確定樓市筑底反彈,還需等待市場的反應(yīng)。

隨著第二批次集中供應(yīng)新房腳步的迫近,供應(yīng)方面預(yù)計將迎來又一高峰。屆時,上海今年新房市場的風(fēng)向或許才會真正確定下來。