2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢,近百城調(diào)整住房公積金政策的同時,多地放松住房限購限售。與此同時,隨著今年6月LPR的下行,房貸利率降至歷史低位。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),上半年全國有超百省市(縣)出臺政策超300條,公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

從政策調(diào)控節(jié)奏來看,一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定,政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放,市場活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺較多,政策空間已受限,5月以來政策的出臺頻次也逐步放緩。部分核心城市如杭州、南京等繼續(xù)微調(diào)政策,進一步穩(wěn)定市場預期。

上半年近百城調(diào)整公積金政策

優(yōu)化公積金政策成為近兩年各地支持房地產(chǎn)市場發(fā)展、促進需求釋放的主要手段之一。

可以看到,多城出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人購房全家?guī)汀薄⑻崛」e金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策。

以今年上半年為例,據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計,上半年近百城調(diào)整住房公積金政策,其中一線城市中深圳、上海、廣州均調(diào)整了多孩家庭公積金貸款額度,北京優(yōu)化公積金提取條件;二線城市中,烏魯木齊、大連、濟南、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

以上海為例,自2023年5月1日起,符合上海市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購買首套住房,最高貸款限額(含補充公積金最高貸款限額)在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。即個人最高貸款限額為60萬元,繳交補充住房公積金的,最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加12萬元;家庭最高貸款限額為120萬元,繳交補充住房公積金的,最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加24萬元。

廣州則于今年6月28日發(fā)布新政,明確生育二孩及以上的家庭(至少一個子女未成年)使用住房公積金貸款購買首套自住住房的,住房公積金貸款最高額度上浮30%。按照新政,一人貸款的最高額度可達78萬元,兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度可達130萬元。

蘇州則自4月21日起住房公積金政策有所調(diào)整(不包括工業(yè)園區(qū)),個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元,家庭貸款額度由70萬元提高到90萬元。

在業(yè)內(nèi)看來,調(diào)整公積金貸款政策有利于降低購房者置業(yè)門檻,較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出,減輕還貸壓力,同時也提高了公積金資金池的使用效率。

超20城放松住房限購限售

在住房限制性政策方面,各地繼續(xù)放松限購區(qū)域,降低居民購房門檻。

據(jù)國是直通車報道,以限購、限貸、限售、限價為代表的行政性、限制性購房政策一度被視為各地樓市調(diào)控工具箱中的“殺手锏”。不過,隨著中國房地產(chǎn)市場進入新階段,業(yè)內(nèi)普遍認為,中國房地產(chǎn)市場難再現(xiàn)過去的狂飆式發(fā)展。當下,多地樓市調(diào)整壓力加大,面臨市場信心恢復緩慢、交易活躍度走低等情況,限制性購房政策在因城施策時,適配度已有所下降。

據(jù)不完全統(tǒng)計,僅2023年上半年,就有14城放松限購、10城放松限售。

其中,限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

例如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍,非戶籍居民滿足1個月社保即可在當?shù)刭彿?合肥廬陽區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買住房不限購;鄭州滎陽等地區(qū)放開限購。同時,住房政策針對特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,如長沙對人才放松購房限制條件,合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。

此外,發(fā)放購房補貼也是各城市支持住房消費的重要手段之一,政策頻次及占比保持高位。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),2023年已有超50城執(zhí)行購房補貼政策,補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下

在房貸利率方面,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2023年6月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,下調(diào)個10基點,5年期以上LPR為4.20%,同樣下調(diào)10個基點。

伴隨著5年期以上LPR下調(diào),當前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%(5年期以上LPR-20個基點)、4.8%(5年期以上LPR+60個基點),已降至歷史低位。

今年1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,隨著符合條件的城市逐漸下調(diào)利率下限,二季度以來調(diào)整首套房貸利率的城市數(shù)量有所減少。5月以來,前期積壓需求釋放完成后,購房需求釋放動能減弱,基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加,房價仍有下跌預期。6月底啟動新一輪評估期,各地根據(jù)2023年3月-5月的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限,部分城市下調(diào)房貸利率的預期仍在。

從重點城市來看,6月,重點城市首套房商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%,首套、二套房貸利率均處于低點。未來或?qū)⑦M一步下降,進而降低購房利息成本,有助于購房需求釋放。

中指研究院認為,短期來看,預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本,核心一二線城市政策有望適度糾偏,“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向,如信貸端優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等,針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外,優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間,“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風險上,對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外,“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進,穩(wěn)定市場預期。