最近半年 二手房均價(jià)普跌2000元 龍年伊始 二、三環(huán)房?jī)r(jià)大幅走低

二手房?jī)r(jià)“跳降” 便宜幾十萬(wàn)不新鮮

經(jīng)歷調(diào)控政策持續(xù)的洗禮,此前一直堅(jiān)挺的北京二手房?jī)r(jià)終于在龍年伊始被打壓了下來(lái),且降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新盤(pán)。不僅是通州、大興等郊區(qū),就連二、三環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始持續(xù)走低。

據(jù)新浪、安居客等網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,最近半年,北京二手房均價(jià)普跌2000元/平米,一些三環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)甚至跌破了兩萬(wàn)大關(guān),一套房直降四五十萬(wàn)也不再是新鮮事。

典型案例

驟降45萬(wàn) 天通苑現(xiàn)“萬(wàn)元房”

“上禮拜還賣(mài)240萬(wàn),這禮拜我們?cè)賳?wèn),房主就降到195萬(wàn)了。”昨天,鑫尊地產(chǎn)一家門(mén)店的員工告訴記者,由于看房人寥寥,戶型偏大的一套天通苑住宅開(kāi)始跳價(jià)。

據(jù)了解,該房位于天通苑一區(qū),面積將近200平米,降價(jià)后單價(jià)只有一萬(wàn)出頭。相比區(qū)域內(nèi)平均1.3萬(wàn)元的價(jià)格來(lái)說(shuō),均價(jià)暴跌了近3000元。

該房源一經(jīng)公布,電話詢問(wèn)量驟然增加。“最近幾天每天都有三四組客戶去看房,但現(xiàn)在還沒(méi)有將要售出的消息。”鑫尊地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員稱(chēng)。

隨后,記者在安居客網(wǎng)站上看到,降價(jià)的并非這一套房,幾乎所有的天通苑二手房?jī)r(jià)格都在下跌,降價(jià)幅度少則每平米千元,多則兩三千。

如果還有房主敢賣(mài)到1.5萬(wàn)元/平米,那絕對(duì)算是“天價(jià)”了。

跳降不新鮮 城區(qū)二手房湊熱鬧

一套房子降價(jià)20萬(wàn)元,基本上就可以稱(chēng)之為“跳降”。據(jù)記者觀察,除了地理位置較偏的通州、昌平以外,二、三環(huán)附近的房子也出現(xiàn)了“跳降”行情。

“年前房主一口咬定170萬(wàn),但現(xiàn)在誠(chéng)心想要,160萬(wàn)也行。”日前,在方莊金都公寓,一套北向的兩居室門(mén)前,中介業(yè)務(wù)員正不停地感嘆:“房主也知道市場(chǎng)行情,價(jià)格貴了沒(méi)人買(mǎi)。”

正因如此,中介公司工作人員稱(chēng),一旦向業(yè)主問(wèn)及房?jī)r(jià)還能不能降時(shí),多數(shù)的回答都是肯定的。

記者在安居客網(wǎng)站等房源展示平臺(tái)上看見(jiàn),目前大部分的房源價(jià)格都被刷新過(guò),相比春節(jié)前,不少房源總價(jià)又便宜了十多萬(wàn)甚至二十多萬(wàn),現(xiàn)在一套普通的兩居價(jià)格已從160萬(wàn)降到了140萬(wàn)左右。

樓市行情

“黃金”地段降價(jià) 三環(huán)跌破兩萬(wàn)

除了位于左安門(mén)橋邊的方莊二手房市場(chǎng)跌聲一片,就連緊挨著CBD的廣渠門(mén)區(qū)域二手房?jī)r(jià)也一路走低。目前,廣渠家園小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近2.2萬(wàn)元/平米大關(guān),相比春節(jié)前的2.4萬(wàn)元/平米,降幅達(dá)到了一成。

更有甚者,東三環(huán)雙井區(qū)域也有房源價(jià)格緊緊地“卡”在了2萬(wàn)元/平米。當(dāng)?shù)刂薪槿耸拷榻B,如果購(gòu)房者全款支付,房?jī)r(jià)還有商量的余地。

據(jù)了解,二手房市場(chǎng)的低迷導(dǎo)致房?jī)r(jià)普跌的現(xiàn)象,在春節(jié)前只存在于通州、大興或四五環(huán)附近。春節(jié)后,降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,方莊橋甚至有小區(qū)房?jī)r(jià)跌至1.7萬(wàn)元/平米左右,這一價(jià)格已相當(dāng)于通州新盤(pán)。

鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年1月份,北京市二手房住宅成交均價(jià)為2.0619萬(wàn)元/平米,環(huán)比下降了6.6%,同比降幅達(dá)16%。這也是自2010年4月份調(diào)控以來(lái),月度成交均價(jià)首次回落至2.1萬(wàn)元/平米以下。

值得一提的是,目前的二手房?jī)r(jià)格水平已經(jīng)與2010年3月份時(shí)相當(dāng),房?jī)r(jià)回歸的步伐正在加速。

半年時(shí)間 本市二手房均價(jià)跌兩千

龍年春節(jié)較往年有所提前,使得今年1月份有半數(shù)時(shí)間都在假期中度過(guò)。受此影響,本市二手房交易量跌入了谷底。

如今,元宵節(jié)已過(guò),傳統(tǒng)觀念中的農(nóng)歷新年落下帷幕,但北京樓市的成交量仍是一蹶不振,不見(jiàn)任何起色。

昨天,記者通過(guò)多家房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站查詢?nèi)h(huán)沿線典型樓盤(pán)發(fā)現(xiàn),相比半年前,該區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)幾乎都降了兩三千元,如雙井橋附近的百環(huán)家園,2011年9月的均價(jià)還在2.5萬(wàn)元/平米,而現(xiàn)在只有2.2萬(wàn)元/平米左右。

降價(jià)最狠的竟然是北三環(huán)中路46號(hào)院,如今2.7萬(wàn)元的均價(jià)比半年前縮水了5000元。

不僅是三環(huán),二環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始“跳水”。時(shí)下,東二環(huán)二手房均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平米左右。

原因分析

購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”

在樓市中,“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”絕對(duì)算得上是“亙古不變”的真理,房?jī)r(jià)越是下行,購(gòu)房者就越發(fā)觀望。雖然今年有不少外地購(gòu)房者已經(jīng)具備了購(gòu)房資格,成為新增的需求群體,但目前來(lái)看,其并未對(duì)樓市產(chǎn)生有利影響。

不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,由于今年樓市宏觀調(diào)控不放松,政府不斷釋放利空信號(hào),使得購(gòu)房者堅(jiān)信房?jī)r(jià)還能下跌,哪怕每平米只降500元,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),也能省下幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。所以,購(gòu)房者寧愿晚出手,也不愿多花錢(qián)早住幾天。

“散戶”業(yè)主扛不住風(fēng)浪

二手房?jī)r(jià)格下跌得如此厲害,還有業(yè)主自身的原因。雖然業(yè)主們洞悉房?jī)r(jià)的具體情況,但畢竟是個(gè)體,相對(duì)于大型房企或者中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),只能稱(chēng)之為“散戶”。

因此,政策變動(dòng)帶給市場(chǎng)的影響,“散戶”們扛不住?？吹娜硕?買(mǎi)的人少,加上中介公司不斷請(qǐng)求降價(jià),業(yè)主們的心理價(jià)位自然會(huì)產(chǎn)生“動(dòng)搖”。

一個(gè)業(yè)主降價(jià)了,其他業(yè)主如果想賣(mài)房,就不得不跟著降。這也是本次二手房降價(jià)未能扛過(guò)新盤(pán)的主要原因。

業(yè)主也換房 著急出手

今年不僅僅是結(jié)婚高峰,而且還將迎來(lái)80后的生育高峰,這部分群體面臨的就是置業(yè)升級(jí),賣(mài)小得換大的。

在采訪中,記者也發(fā)現(xiàn)了不少價(jià)格便宜的房源的業(yè)主都是著急用錢(qián),一旦其鎖定新的購(gòu)房目標(biāo),必然希望在幾周甚至幾天之內(nèi)將老房子賣(mài)掉,交付新房的首付。

樓市預(yù)測(cè)

豐臺(tái)房?jī)r(jià)降幅大 海淀降價(jià)或慢行

有泡沫的區(qū)域首先要擠出泡沫,而泡沫大的區(qū)域必定也是降價(jià)的排頭兵。中原地產(chǎn)分析,今年二手房?jī)r(jià)格確實(shí)如購(gòu)房者所愿持續(xù)下跌,而通州、大興等原先因?yàn)榈罔F、新城規(guī)劃等利好大幅漲價(jià)的區(qū)域價(jià)格大約可以降20%以上。

降價(jià)幅度隨著環(huán)線數(shù)量的減少而降低,但由于二手房大部分是已購(gòu)公房,業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房成本比較低,收益率都在百分之百以上,所以降價(jià)空間其實(shí)很大,城區(qū)內(nèi)年內(nèi)降幅至少將在5%左右。

具體到城區(qū),海淀區(qū)降價(jià)幅度應(yīng)該是最小,因?yàn)楹５韰^(qū)不少小區(qū)都是非常搶手的學(xué)區(qū)房,無(wú)論出售還是出租,房主都有得賺,所以這部分房主不輕易賣(mài)房,一旦要賣(mài),不少投資者也早早就盯上了。掛出房源一周左右便可出手。

朝陽(yáng)區(qū)作為高薪白領(lǐng)的所在地,人員流動(dòng)性較大,購(gòu)房區(qū)域可隨著地鐵沿線隨時(shí)變動(dòng),忠實(shí)度也不高,所以降價(jià)幅度要比海淀區(qū)大,約在7%左右。

豐臺(tái)區(qū)降價(jià)自然不用說(shuō),必將成為中心城區(qū)中幅度最大的區(qū)域,因?yàn)槟铣亲罱鼛啄攴績(jī)r(jià)相比其他城區(qū)都處于低位,而目前全市房?jī)r(jià)都下跌,購(gòu)房者手中的首付如果能在其他城區(qū)購(gòu)房,必然將豐臺(tái)區(qū)作為最后考慮的區(qū)域,其購(gòu)房忠實(shí)度更差,所以其降價(jià)幅度應(yīng)該在10%左右。

限購(gòu)一年 樓市交易少三千億

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2月11日,最近限購(gòu)一年來(lái),新建住宅成交量為83541套,同比限購(gòu)之前一年成交的106999套同比下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。

而二手房住宅成交量則僅為96996套,同比限購(gòu)之前一年的207376套,下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%。市場(chǎng)住宅總成交量為180537套,同比之前一年的成交量314375套,下調(diào)幅度達(dá)到了42.6%。

15萬(wàn)套住宅簽約量的減少,按照單套簽約均價(jià)200萬(wàn)計(jì)算,最近一年市場(chǎng)住宅包括商品房二手房簽約市價(jià)減少了3000億元。

這一龐大的數(shù)字正好是2011年北京市地方財(cái)政總收入。如果契稅都按照總價(jià)1.5%來(lái)計(jì)算。那么,這一年北京市契稅收入減少了75億元。