2012年全國樓市經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變,開發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”,迅速推盤的同時(shí)也提前完成了年內(nèi)銷售目標(biāo)。 然而,市場仍然顯得脆弱,任何時(shí)候的一點(diǎn)動蕩都會引發(fā)各方的行為。于是,觀望、政策調(diào)整、以價(jià)換量、淡季不淡、購房恐慌等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此為網(wǎng)友梳理今年樓市走勢,盤點(diǎn)2012樓市之市場關(guān)鍵詞。

第一季度:以價(jià)換量 迎來“小陽春”

在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下,2012年樓市開局慘淡,經(jīng)歷“寒冬”。樓市持續(xù)去年的低迷態(tài)勢,元旦、春節(jié)等假期沖淡成交,大部分開發(fā)商未進(jìn)行大規(guī)模促銷降價(jià),加之購房者降價(jià)預(yù)期和觀望情緒濃厚,1、2月樓市供應(yīng)量與成交量均現(xiàn)萎縮。

但自3月以來,全國樓市逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況,北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升,迎來本輪調(diào)控以來難得的“小陽春”。

然而,此番樓市回暖的背后真相,實(shí)是開發(fā)商在萎靡不振的市場下不得已而采取的“熬冬”策略——以價(jià)換量。

據(jù)媒體報(bào)道,截至2012年4月9日,已公布年報(bào)的 74家A股上市房企,存貨已飆升至9437.78億元,較之去年同期的6598.13億元,同比上漲了43.04%。

而在萬億庫存的壓力背后,房企負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。

有數(shù)據(jù)顯示,截至3月22日,已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲,總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元,比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲,2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%,為近10年來最高。

在重重重壓之下,亦有房企熬不住宣告破產(chǎn)。今年四月,杭州市西城時(shí)代家園開發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請破產(chǎn)。該消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注,被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

因此,為快速回籠資金,各家房企迫于庫存、資金壓力紛紛推出降價(jià)促銷戰(zhàn)略,“以價(jià)換量”成為開發(fā)商們尋求銷售“破冰”的重要方式,此舉也頗見成效。

第二季度:回暖蔓延 地方微調(diào) 中央督查

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),一季度全國商品房銷售面積為15239萬平米,同比下降13.6%,環(huán)比下降67.5%。此番背景下,各地樓市“刺激剛需”入市的微調(diào)政策開始在全國范圍內(nèi)蔓延。

4月底,武漢、南昌、鄭州等二三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度,兩成首付購房政策悄然回歸市場。

5月7日,江蘇揚(yáng)州出臺樓市新政,對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),最高獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)所購房屋合同價(jià)款6%,此舉被指拿公共財(cái)政救濟(jì)樓市,悖于中央調(diào)控。

5月28日,重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會,放寬首套房公積金貸款政策,單人貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額由40萬元提高到80萬元。

5月29日,湖南發(fā)改委在全省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上下發(fā)文件,明確表示在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下,將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施,支持居民購買首套普通住房。

……

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理,樓市調(diào)控近一年來,全國已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺相關(guān)微調(diào)政策。

開發(fā)商“以價(jià)換量”優(yōu)惠頻現(xiàn),又得益于各個(gè)城市對樓市政策微調(diào),很多潛在購房需求逐漸出手。5月以來,全國多個(gè)城市成交量穩(wěn)步回升,“紅五月”激發(fā)房企熱情,房價(jià)上漲勢頭迅猛。

樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔(dān)憂,此背景下,中央及各部委多次“喊話”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策,僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。7月下旬,國務(wù)院派出8個(gè)督查組,對16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。督察組對各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度,回京后也并沒有出臺新的樓市政策,但同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也表示,我國樓市儲備政策“彈藥”充足。

第三季度:淡季不淡 旺季不旺 樓市反周期特征明顯

在樓市調(diào)控的微妙關(guān)口,傳統(tǒng)淡季7、8月份的樓市表現(xiàn)卻很反常,成交火爆,創(chuàng)年內(nèi)銷售新高,樓市“淡季不淡”的醒目標(biāo)題始終占據(jù)房產(chǎn)新聞?lì)^條。業(yè)內(nèi)人士分析,7月樓市出現(xiàn)紅火現(xiàn)象主要是開發(fā)商以價(jià)換量,剛需得以釋放,集中入市;信貸政策放松,使購房者能夠貸款買房;再加之“紅五月”以來樓市成交量大,房價(jià)有漲價(jià)預(yù)期,促使買家積極入市。

今年樓市反周期特征在9、10月份持續(xù)上演,火爆成交過后,傳統(tǒng)旺季“金九銀十”卻未能如期而至。上半年銷售回款充裕,讓開發(fā)商樂觀情緒蔓延,在傳統(tǒng)旺季紛紛推盤,熱情高漲,但與此形成鮮明對比的是,購房者對于樓市走勢態(tài)度卻趨于嚴(yán)謹(jǐn)。

究其原因,一方面是7、8月份的樓市熱銷已經(jīng)釋放了一部分剛性需求,另一方面,決策層多次對房地產(chǎn)調(diào)控不放松的表態(tài),更重要的是,開發(fā)商手頭資金在這一階段開始寬裕,優(yōu)惠幅度收窄,房價(jià)止跌回漲,又讓購房者變得猶豫起來。

房價(jià)始終是買家考慮出手的最關(guān)鍵因素。而開發(fā)商打折優(yōu)惠活動縮水、價(jià)格上調(diào),讓本應(yīng)有豐厚收獲的“金九銀十”褪色,買賣雙方博弈升級。

第四季度:樓市暖冬 翹尾行情凸顯

雖然“旺季不旺”讓開發(fā)商有些“失落”,但進(jìn)入11月份以后,樓市的表現(xiàn)卻讓他們倍感溫暖。臨近年底,樓市成交熱度升溫,出現(xiàn)“翹尾”行情。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米,環(huán)比上月上漲0.39%。

與此同時(shí),多家房企10月銷售業(yè)績創(chuàng)新高,前十月大部分房企業(yè)績同比有所增長。盡管樓市庫存巨大仍需消化,但不少開發(fā)商已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo),推盤動力不足,少賣多開成主流銷售模式,甚至導(dǎo)致部分地區(qū)樓市出現(xiàn)“一房難求”的局面。

樓市“暖冬”的來臨讓購房者期盼樓市年底促銷的心愿難以實(shí)現(xiàn)。房價(jià)的持續(xù)上漲,讓購房者無法繼續(xù)“淡定”,看漲房價(jià)的預(yù)期,甚至轉(zhuǎn)而積極入市。

明年樓市走勢如何,各方大佬說法并不一致。任志強(qiáng)認(rèn)為明年房價(jià)暴漲,也有經(jīng)濟(jì)學(xué)者為此約戰(zhàn)賭跌房價(jià)。前景未明,業(yè)內(nèi)人士建議,入市仍要根據(jù)個(gè)人需要,謹(jǐn)慎出手。