■買房前,務(wù)必確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)清晰 

■房齡和貸款年限之和不能超過30年 

■過戶可網(wǎng)上預(yù)約,辦結(jié)縮短至5個工作日 

近日,渭南市民喬女士看中了城區(qū)某小區(qū)一套二手房源,價格也在接受范圍內(nèi)。但是等到她一周后資料準(zhǔn)備齊全、聯(lián)系房產(chǎn)中介打算辦理手續(xù)時,卻被告知房源已售出。 

6月3日,華商報記者從渭南市房地產(chǎn)交易管理所了解到,目前渭南中心城區(qū)市場供需基本平衡,商品房購銷兩旺,整體市場平穩(wěn)增長。住宅開發(fā)投資約占房地產(chǎn)投資的90%;辦公、商業(yè)用房投資約占10%。商品房、二手房成交量高位運行,創(chuàng)歷史新高。華商報記者還走訪了城區(qū)幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)現(xiàn),自去年7月份以來,渭南二手房市場需求較大。不過,由于過戶手續(xù)不全、房源不理想等因素,導(dǎo)致交易受影響的市民也不在少數(shù),如果你也有買二手房的打算或者正在進行二手房交易,不如一起來關(guān)注交易中需要注意的那些事兒。 

渭南今年前5月 

二手房占房產(chǎn)交易總量18.3% 

住房消費結(jié)構(gòu)有調(diào)整 

今年以來,渭南住房消費結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整。面向剛需的100㎡以下中小戶型及公寓銷售持續(xù)萎縮,120-140㎡的中端改善型住房需求積極入市,加之精裝商品房價格的帶動,一部分投資性需求再次釋放。根據(jù)市場調(diào)查,180-300㎡洋房、大平層、躍層等高檔舒適型住房的潛在需求也急劇升溫。 

二手房交易量上升 

據(jù)渭南市房地產(chǎn)交易管理所交易中心科長李永剛介紹,2017年,渭南市全年二手房共辦理交易過戶1773套,成交面積約20.3萬平方米,成交額50034萬元。2018年截至5月底,渭南市二手房辦理交易過戶達1107套,成交面積11.8萬平方米,成交額達31646萬元。2017年二手房占房產(chǎn)交易總量的18%,而2018年僅1-5月,二手房占房產(chǎn)交易總量的18.3%。 

據(jù)分析,渭南市區(qū)商品房銷售市場主要仍以剛需為主,隨著高品質(zhì)品牌樓盤的推動,帶動了部分改善性購房需求,棚戶區(qū)改造拆遷安置和政府移民、扶貧搬遷、各縣市區(qū)域外人口購房等均會促使房地產(chǎn)市場活躍。 

政策流程 

二手房交易定金 

一般不超過總房價的20% 

二手房交易 需要提供哪些資料 

二手房交易過程中,需提前準(zhǔn)備哪些資料渭南某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司康先生提供以下信息: 

■所需資料 

出讓方(房東):(正常交易前)需提供房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證原件、所有權(quán)利人身份證原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件(或單身證明三份); 

買受方(買家):(交易過程中)需提供夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證原件,若單身則需提供單身證明原件(三份)。 

若需貸款,則需要向貸款銀行提供夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件,收入證明、銀行流水、個人征信報告(詳細(xì)版)。 

■特別提醒 

1.為讓購房者更好地了解政策,李永剛介紹,辦理二手房交易過戶辦理分為正常交易、贈與和繼承。正常交易時,賣方需要提供《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(自建)、契約、夫妻雙方持身份證、結(jié)婚證(離婚須提供協(xié)議書或法院判決)、房產(chǎn)證、戶口本相關(guān)證件,買方須持身份證明在交易所提交相關(guān)證件。贈與和繼承的二手房,須提交公證書,同時出具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票等。 

2.根據(jù)二手房貸款相關(guān)規(guī)定,房齡和貸款年限之和不能超過30年。 

3.二手房貸款到期日不能超過土地使用的到期年限,且貸款期限與借款人年齡之和不得超過60歲。

購買二手房 正確流程是什么 

1.支付定金確定房源后,購房者需支付出讓方(房東)購房定金(一般定金為總房價的1%-3%,但不超過總房價的20%); 

2. 取回證件 出讓方若有貸款則向原貸款銀行申請還貸,同時注銷他項權(quán)利證解除抵押,取回房產(chǎn)證。 

3. 辦理過戶買受方若需要貸款,則待出讓方解除抵押,向銀行申請關(guān)于該套房屋的貸款,待銀行審批通過買受方的申請貸款后,買賣雙方至該套房屋所屬的房地產(chǎn)交易所和不動產(chǎn)權(quán)局辦理房屋過戶手續(xù)。 

4. 繳納稅費 買賣雙方按國家規(guī)定繳納該套房屋過戶所產(chǎn)生的稅費,并且買賣雙方將首付款和之前購房定金轉(zhuǎn)入二手房資金監(jiān)管中心,以保障該筆交易的資金安全。 

5. 完成交易 待以買受方為權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)證辦出,同時買受方申請貸款銀行持有該套房屋的他項權(quán)證后,貸款銀行將買受方申請的貸款金額轉(zhuǎn)入二手房資金監(jiān)管中心,資金監(jiān)管中心收到該筆房款后將所有房款轉(zhuǎn)入出讓方賬戶,該筆交易結(jié)束。 

二手房交易 需要注意哪些事項 

■選房源 

1.看房時要著重注意房屋狀況,查看是否有漏水、滲水、墻體脫落等情況,家具家電能否正常使用等。 

2.在條件允許下,首先要以區(qū)位最優(yōu)為原則選擇,主要了解小區(qū)配套設(shè)施,以能給家人生活帶來便利為最佳。 

■簽合同 

1.選中房源簽合同前,一定要先確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰。如是否有抵押、查封、異議、民間借貸等情況。 

2.簽署合同時,須注意合同內(nèi)容是否明確說明了房價、面積、定金金額、附屬設(shè)施、交易具體時間節(jié)點、違約責(zé)任認(rèn)定等,且必須所有產(chǎn)權(quán)人簽字或其他途徑確認(rèn)。 

3.另外,由于不動產(chǎn)價值較大,建議通過合法經(jīng)營并且有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進行交易,以保證交易安全。 

提醒1:渭南市房地產(chǎn)交易管理所房屋資金監(jiān)管科科長王君麗建議,買二手房首先要了解房屋權(quán)屬情況,權(quán)屬清晰,確保賣方不存在抵押、債務(wù)等問題。其次,了解房屋的具體情況,不要輕易相信中介不符合規(guī)定的許諾條件,及時了解相關(guān)政策。 

提醒2:陜西賽高律師事務(wù)所律師鄧建軍介紹,二手房交易中,因房價上漲賣方出現(xiàn)違約不愿交易的案例較多。他建議,買家交付了定金,還未簽訂正式的買賣合同,此情況下法律關(guān)系較為清晰,相當(dāng)于預(yù)購房合同,賣方若發(fā)生違約行為,不愿賣房,買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。 

交易中這些問題 該如何正確處理 

問題1:“二手房交易過戶,最普遍的問題就是夫妻離異牽扯房產(chǎn)證過戶問題。”6月3日下午,渭南市房地產(chǎn)交易管理所駐政務(wù)大廳主任劉強介紹。很多離異夫妻在辦理二手房交易過戶時,夫妻雙方財產(chǎn)分割手續(xù)不全,不能雙方均到辦理現(xiàn)場等原因,導(dǎo)致交易無法進行。 

建議:劉強說,夫妻離異時,應(yīng)該就房產(chǎn)分割問題達成一致,并盡快按照協(xié)議內(nèi)容對房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移,確保房屋的所有權(quán)人同意將該房轉(zhuǎn)讓?；蛟陔x異協(xié)議上標(biāo)注清楚,交由一方全權(quán)處理。 

問題2:在二手房交易中,經(jīng)常會出現(xiàn)賣方或買方有一方在達成一致協(xié)議后、過戶房產(chǎn)證前出現(xiàn)反悔。 

提醒:從法律角度來說,只要房產(chǎn)證確權(quán)后就具有法律效力,任何一方不愿交易都是行不通的。另外,房屋資產(chǎn)監(jiān)管部門確保了買賣雙方的資金安全,交易雙方在交易中出現(xiàn)矛盾時可協(xié)調(diào)商量,最終確認(rèn)交易后,交易資金才會通過監(jiān)管部門的賬戶打到雙方賬戶上,這就有效地保證了雙方權(quán)益。 

便民措施 

商品房交易 二手房轉(zhuǎn)讓 

可提前3天網(wǎng)上預(yù)約 

“為更好地貫徹落實市委市政府‘馬上就辦,辦就辦好’的服務(wù)宗旨,更便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)群眾,我們針對商品房交易、二手房轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)推出了便民措施?！蔽寄鲜蟹康禺a(chǎn)交易管理所辦公室主任韓偉介紹。 

1. 便捷預(yù)約 據(jù)了解,渭南市房地產(chǎn)交易管理所自2016年起,申請辦理二手房交易過戶的,可提前3天通過渭南房地產(chǎn)信息網(wǎng)或電話預(yù)約(預(yù)約電話:0913-8102531),申請人按預(yù)約時間前往政務(wù)大廳專門窗口辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。 

2. 上門辦理 中心還對特殊人群開展上門服務(wù),對年齡超過70歲以上的老人,經(jīng)相關(guān)人員在政務(wù)中心交易所窗口申請,符合條件的,進行上門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。 

3. 限時辦結(jié) 設(shè)置應(yīng)急窗口及開辟無障礙綠色通道服務(wù),實行限時辦結(jié)制度,二手房轉(zhuǎn)讓已經(jīng)由10個工作日縮短為5個工作日。 

4. 簡化程序 對于單宗二手房交易業(yè)務(wù)存在贈與、繼承類型的可合并辦理,即兩次手續(xù)一次收件一次辦結(jié);公房交易過戶不再現(xiàn)場勘驗評估,憑司法文書可單方申請辦理相關(guān)業(yè)務(wù);同時,將二手房測繪配圖由事前調(diào)至交易流程事中進行,為群眾節(jié)省辦件時間。完善房產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)咨詢、信息查詢等,方便群眾業(yè)務(wù)咨詢、查詢;設(shè)置專線投訴電話及網(wǎng)絡(luò)投訴平臺,快速受理處理各類投訴,及時解決群眾反映問題。 

有銀行將開通綠色通道 

近日,華商報記者關(guān)于二手房貸款走訪了渭南市多家銀行。據(jù)悉,目前,中國工商銀行渭南分行、中國建設(shè)銀行渭南分行、中國郵政儲蓄銀行渭南市分行等銀行受理二手房貸款業(yè)務(wù)。 

采用中介模式辦貸款者居多 

二手房貸款業(yè)務(wù)辦理一般由兩部分組成: 

1. 銀行內(nèi)部的客戶貸款資料的調(diào)查、審批;2. 房屋交易部門辦理的交易房產(chǎn)的過戶和抵押手續(xù)。

華商報記者從工商銀行渭南分行了解到,二手房貸款現(xiàn)主要有兩種模式: 

1. 傳統(tǒng)模式。即客戶自主協(xié)商交易,向銀行申請貸款,自行過戶,并與銀行客戶經(jīng)理共同到抵押登記辦理處辦理抵押登記,取得抵押憑證后發(fā)放貸款。 

2. 中介模式。即通過中介機構(gòu)聯(lián)系交易,向銀行申請貸款,并申請使用房屋交易資金監(jiān)管帳戶,存入首付款,中介代理辦理過戶與抵押登記手續(xù)。在取得抵押憑證后發(fā)放貸款到資金監(jiān)管帳戶資金,待雙方完成過戶手續(xù)后,資金由監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)售房人。 

目前辦理二手房貸款的主要采用的是中介模式。由于中介機構(gòu)參與交易過程,辦理速度有保證。 

辦二手房貸款有多項流程 

二手房貸款相對于一手房貸款而言環(huán)節(jié)較多,程序復(fù)雜,那到底二手房貸款的步驟是什么樣的需要哪些手續(xù) 

華商報記者從建設(shè)銀行渭南分行了解到,在二手房貸款業(yè)務(wù)中,客戶需提供售房人《房屋所有權(quán)證》、身份證及婚姻證明材料;及借款人具有法律效力的身份證件、婚姻證明材料,收入證明和或銀行交易流水,首付款證明材料,交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》,抵押合同(一般中介公司準(zhǔn)備),預(yù)評報告(評估公司出具)。 

據(jù)介紹,該項業(yè)務(wù)一般最短需要20-25個工作日。若是客戶給銀行提供的資料不完整、不符合規(guī)定或受經(jīng)濟運行影響等原因,可能造成放款延后。 

同時,華商報記者從郵儲銀行渭南市分行了解到,二手房貸款辦理流程如下: 

1.房屋買賣雙方前往貸款行申請業(yè)務(wù)并進行面簽; 

2.貸款行受理后進行授信調(diào)查;貸款審批通過后通知買賣雙方辦理房屋過戶及抵押手續(xù); 

3.抵押完成后,借款行通知借款人簽署合同并進行貸款發(fā)放。 

建行或開通二手房貸綠色通道 

如何能夠順利辦理二手房貸款,銀行在辦理二手房貸款時有哪些便民措施 

華商報記者從建設(shè)銀行渭南分行了解到,該行貸款規(guī)模向二手房傾斜,從2017年后半年,下達貸款規(guī)模是二手房可占用一手房規(guī)模,一手房不能占用二手房,并加快二手房貸款的投放。 

同時,為使市民更加順利辦理此項業(yè)務(wù),目前,建設(shè)銀行渭南分行正積極接洽房屋管理部門,預(yù)估下半年將在渭南設(shè)立二手房貸款服務(wù)綠色通道,從貸款咨詢、受理、審批、過戶、抵押一站服務(wù),節(jié)省客戶辦理相關(guān)事宜的時間,免受貸款手續(xù)來回反復(fù)提供的困擾,提高工作效率,提升客戶服務(wù)質(zhì)量,便于市民辦理業(yè)務(wù)。