11月26日,持續(xù)3天的蘇州第三輪集中供地落下帷幕,蘇州今年土拍已全部結(jié)束。蘇州此輪共拍出23宗地塊,累計(jì)成交金額401.88億元,僅2宗地塊有溢價(jià),最高溢價(jià)率7.01%。

值得注意的是,本輪土拍出現(xiàn)了外資企業(yè)。在民營企業(yè)紛紛退場,國字頭唱主角的當(dāng)下,外資企業(yè)的出現(xiàn)讓低迷的土地市場出現(xiàn)了一絲波瀾。

民企心有余而力不足

蘇州在本輪土拍中拿出了全年“壓箱底”的地塊,地段條件優(yōu)秀、基本素質(zhì)較高,但從結(jié)果來看,相較于前兩次土拍,本次集中土拍熱度明顯降低。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,此次蘇州集中供地在第二批集中供地的周期內(nèi),行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化,加之銷售回款的“雪上加霜”,企業(yè)尤其民營企業(yè)的資金壓力與日俱增。

張波表示,雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整,但民營企業(yè)的融資端口仍未放松,加之項(xiàng)目回款速度并未有效加快,房企資金端仍然高度緊張。在此背景下,大批民營企業(yè)不得不暫緩?fù)顿Y,不參與第二批集中供地,拍地積極性普遍不高。

因此,第二批集中供地中,國企、中小規(guī)模房企一躍成為成交主力,基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。

來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示,第二批集中供地中,國企拿地金額、建面占比均超過45%,較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上。

具體來看,國央企拿地金額、建面占比分別達(dá)76%、68%。與此相對,民企拿地力度大幅下降,拿地金額、建面占比大幅下降至25%、34%。

另一方面,分城市看,國央企在絕大部分城市均處上風(fēng),其中在14城拿地金額占比超過70%,在北京、廣州、深圳三城更是達(dá)到90%及以上。

張波認(rèn)為,之所以沒有民企的身影,不是他們不想拿地,而是缺錢。今年以來,開發(fā)商銷售節(jié)奏總體偏慢,相應(yīng)的現(xiàn)金回流也慢,而回流的資金一方面被拿去還舊債,另一方面是支付工程款。正常來看,這些地塊如果放在去年底和今年初,有可能會(huì)達(dá)到溢價(jià)率上限。

張波表示,當(dāng)下蘇州樓市除了少數(shù)板塊外,絕大多數(shù)板塊的新房和二手房都進(jìn)入了買方市場,像本批次供地的大部分板塊就處于高庫存、去化速度一般的狀態(tài)。

外資撿漏

在缺少選手的情況下,此輪土拍成了少數(shù)房企的一次撿漏機(jī)會(huì)。

前有高盛組團(tuán)抄底中國房企債券,后有外資抄底地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,本輪蘇州土拍中,位于蘇州相城高鐵新城板塊的蘇地2021-WG-64號(hào)地塊由和寶(南通)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(大和房屋)以25.46億元競得,成交樓面價(jià)約14266元/平方米,溢價(jià)率0%。

據(jù)悉,和寶(南通)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為外國法人獨(dú)資的有限責(zé)任公司,投資方是日本大和房屋工業(yè)株式會(huì)社,為日本最大的住宅開發(fā)商,世界500強(qiáng)企業(yè),2020年度集團(tuán)總營業(yè)額為4兆1267億日元。

而就在上周,11月17日,鐵獅門牽頭以50.9億元拿下上海長寧區(qū)地塊,項(xiàng)目總面積超過16.3萬平方米,位于成熟的上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置,包括甲級(jí)寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施。鐵獅門方面稱,該項(xiàng)目將被打造綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)綜合體項(xiàng)目。

外資進(jìn)入中國拿地,是否意味著樓市轉(zhuǎn)暖了

眼下,境內(nèi)融資正在松動(dòng),樓市最艱難的時(shí)刻似乎要過去了。當(dāng)然,這其中最難的,還是改變購房者的預(yù)期。除非是力度足夠強(qiáng)的政策出臺(tái)(比如降準(zhǔn)降息,或者部分城市放松限購),否則這種買和賣的僵持還會(huì)繼續(xù)下去。