五年前,在2016年12月14日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”,而今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次重申“房住不炒”。值得關(guān)注的是,“預(yù)期引導(dǎo)”和“良性循環(huán)”首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房?jī)?nèi)容中,而“探索新的發(fā)展模式”不僅是第一次出現(xiàn),更讓很多人對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)產(chǎn)生聯(lián)想。

“房住不炒”仍是樓市主旋律

追溯“房住不炒”的歷史,自2016年以來(lái),在已召開(kāi)的6次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中,除了2017年外,有5次提及“房住不炒”,“房住不炒”成為不可忽視的內(nèi)容。與之相對(duì)應(yīng)的“因城施策”也已出現(xiàn)4次。而“平穩(wěn)健康”則是每年都會(huì)涉及的關(guān)鍵內(nèi)容。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策市場(chǎng),因此研究政策走向,成為很多機(jī)構(gòu)學(xué)者的必修課。但沒(méi)有不變的樓市調(diào)控,也沒(méi)有只漲不跌的樓市,樓市波動(dòng)不斷。與5年前的高增長(zhǎng)不同,多家房企發(fā)生債務(wù)危機(jī),“活下去”的預(yù)言成真,穩(wěn)健成為房企共同追求的目標(biāo)。

2021年12月14日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱,分別于近日召開(kāi)黨委(擴(kuò)大)會(huì)議,傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,研究部署貫徹落實(shí)工作。雙方均強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,以及持續(xù)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

其中,銀保監(jiān)會(huì)表示,配合做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解。嚴(yán)防高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃。穩(wěn)妥處置大型實(shí)體企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)

值得關(guān)注的是,在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”之后,12月11日,國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上明確,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民的消費(fèi)。

對(duì)此,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《重提“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”信號(hào)意義大》報(bào)告認(rèn)為,此次再提“支柱產(chǎn)業(yè)”,信號(hào)意義極強(qiáng),基調(diào)偏寬松,利好2022年房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

報(bào)告統(tǒng)計(jì),2003年以前,房地產(chǎn)業(yè)本身沒(méi)有“支柱產(chǎn)業(yè)”一說(shuō)。直到2003年8月,在一份國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提到,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),此后很少提及。

基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),報(bào)告梳理了2021年前三季度全國(guó)各產(chǎn)業(yè)的增加值及其占比(用于分析產(chǎn)業(yè)地位和行業(yè)貢獻(xiàn)度),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值排名為第四,僅次于制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)。若考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng),那么“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位更加明顯。

報(bào)告認(rèn)為,相比2020年全年房地產(chǎn)業(yè)增加值7.3%的占比,今年前三季度為7.1%,略有下降,其貢獻(xiàn)度存在減弱的風(fēng)險(xiǎn)。這和今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)走弱、房企購(gòu)地和新開(kāi)工持續(xù)走弱等有關(guān)聯(lián)。

對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱,基于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速降溫的現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)冷,并對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了影響。

而從各地房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,近一個(gè)月,包括荊門、衡陽(yáng)、開(kāi)封、保定等三四線城市推出了鼓勵(lì)購(gòu)房新政,目的在于提振市場(chǎng)。

在政策糾偏后,2022年房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖。不過(guò),房地產(chǎn)規(guī)模高增長(zhǎng)是快周轉(zhuǎn)+高杠桿,但是這種發(fā)展模式不可持續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)如何步入良性循環(huán),需要探索新的發(fā)展模式。事實(shí)上,從2016年開(kāi)始,相比“房住不炒”,更頻繁出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的詞語(yǔ)是“平穩(wěn)健康”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)“支柱產(chǎn)業(yè)”的理解,不能簡(jiǎn)單以政策放松或收緊來(lái)做評(píng)判。尤其是要防范后續(xù)市場(chǎng)炒作的風(fēng)險(xiǎn),防范陷入“一放就亂、一抓就緊”的尷尬局面。要在堅(jiān)持“房住不炒”的大框架下,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展,并為著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮重要的作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,房地產(chǎn)行業(yè)的正?；?并不意味著可以臆想“新周期”,臆想房?jī)r(jià)反彈,“躺賺”的機(jī)會(huì)又來(lái)了?！胺孔〔怀础狈磸?fù)強(qiáng)調(diào),政策很清晰,鼓勵(lì)合理需求,房地產(chǎn)實(shí)體部分才是支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家要推進(jìn)的房地產(chǎn)良性循環(huán),乃是合理需求的循環(huán),保障房的循環(huán)。