最近,長沙市一份設(shè)計(jì)精巧的房產(chǎn)新政在一眾城市的松綁限購政策中脫穎而出,引爆輿論。

這一“出租就不計(jì)入限購”的奇招被認(rèn)為兼顧了各方利益,對于想購房但缺少“房票”的居民來說,出租一套名下就多出了一張“房票”;對于租房群體而言,盤活存量方式增加租賃住房供給,有利于解決好新市民、青年人住房問題。而且,這一政策堅(jiān)持了“房住不炒”定位,突出住房的民生屬性,可謂一舉三得。

市場對這一新政也多有期待。根據(jù)湖南中原研究院分析,政策變化后,總計(jì)釋放購房需求 39125人,其中短期新增需求 16992人,中期新增需求22133人。不過筆者認(rèn)為,釋放出來的數(shù)以萬計(jì)“房票”仍然還是第一步,這些“房票”能否轉(zhuǎn)化為有效需求,關(guān)鍵在于潛在購房人群的預(yù)期能不能有效轉(zhuǎn)變。

從新政看,釋放的主要是已有一套甚至兩套及以上住房市民的購房需求,這些市民買房是為了改善居住條件,以往他們會選擇將持有的房產(chǎn)出售從而騰出“房票”,這也是為何去年下半年以來,包括長沙在內(nèi)的二線省會城市出現(xiàn)改善住房市場堅(jiān)挺,但剛需市場量價(jià)齊跌的主因。

如今這些市民有了第二個選擇——將已有住房通過與試點(diǎn)企業(yè)簽訂不低于10年的運(yùn)營出租協(xié)議。運(yùn)營企業(yè)能給出多少租金將影響市民的長期出租意愿,根據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),長沙的房屋租金回報(bào)率在3%左右,為全國較高水平,但仍低于目前理財(cái)市場4%左右的收益率水平,更是遠(yuǎn)低于5%左右的房貸利率。

筆者認(rèn)為,如果未來房價(jià)沒有每年一定幅度的持續(xù)上漲,市民恐怕很難會選擇將已有房產(chǎn)長租而非直接出售。這也意味著,這個設(shè)計(jì)精巧的政策能夠釋放多少真實(shí)購買力,仍然存在不確定性。

在這一新政之前,長沙已陸續(xù)放松房產(chǎn)調(diào)控政策,5月7日的新規(guī)是網(wǎng)簽滿4年可購第二套商品房,與近期陸續(xù)松綁限購政策的其他城市一樣,目的都是希望釋放購房需求提振萎靡的樓市。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,長沙市場今年一季度房屋銷售成交152萬方,同比下滑45%;剛剛過去的五一黃金周長沙成交熱度也明顯不足,同比下跌近57%。

筆者認(rèn)為,松綁政策通過釋放需求提振樓市,重點(diǎn)應(yīng)聚焦那些有購房能力和居住需求但無資格的群體。如根據(jù)長沙規(guī)定,非本地戶籍且未繳納社保的家庭不可購買限購區(qū)域住房,這其中,大量在長沙生存的個體工商戶就被排除在外。但事實(shí)上,如果居民在長沙一年居住6個月以上,給予購房資質(zhì)也是符合“房住不炒”政策框架的。

從以往的經(jīng)驗(yàn)看,只有真正的需求進(jìn)入、成交量上升后,居民對樓市的預(yù)期才會有明顯改變。當(dāng)然另一方面,如果居民對宏觀經(jīng)濟(jì)與個人收入預(yù)期樂觀,購房需求也會隨之增加。