盡管8月官方的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)尚未出爐,但是從第三方研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)銷售環(huán)比降幅繼續(xù)收窄,這在央行公布的8月金融數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn),個人中長期貸款環(huán)比改善明顯,與地產(chǎn)銷售走勢一致。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著各地房地產(chǎn)政策放松,地產(chǎn)銷售有改善跡象。同時,“保交樓”措施與需求端的政策配合在一起,可能逐漸由量變形成質(zhì)變,有望帶來樓市需求的改善,地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇可期。

銷售降幅環(huán)比大幅收窄

盡管房企銷售數(shù)據(jù)同環(huán)比繼續(xù)下降,但是從降幅來看,同環(huán)比均有收窄,特別是環(huán)比降幅收窄明顯。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,8月,百強(qiáng)房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元,環(huán)比下降0.8%,同比降低32.9%。而7月的環(huán)比、同比降幅分別為28.6%和39.7%。8月的環(huán)比降幅大幅收窄。

累計業(yè)績來看,百強(qiáng)房企1~8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平,降幅較1~7月的49%也有所收窄。

從重點城市成交情況來看,8月,30城成交面積環(huán)比下降13%,同比下降達(dá)31%。而7月的環(huán)比降幅為16%,同比降幅為33%。8月同環(huán)比降幅均有收窄。

另外,央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示,8月份新增貸款1.25萬億元,同比多增390億元。分部門看,新增住戶貸款4580億元,其中,短期貸款增加1922億元,中長期貸款增加2658億元。而7月的金融數(shù)據(jù)為,新增貸款6790億元,同比少增4042億元。分部門看,新增住戶貸款1217億元,其中,短期貸款減少269億元,中長期貸款增加1486億元。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為,8月新增貸款同比多增,且結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn),符合預(yù)期。其中,住戶部門中長期貸款環(huán)比明顯改善,表明個貸有所復(fù)蘇,這與地產(chǎn)銷售走勢一致,意味著,隨著各地房地產(chǎn)政策放松,地產(chǎn)銷售有改善跡象。

廖志明同時指出,8月委托貸款大幅增加1755億元,扭轉(zhuǎn)資管新規(guī)落地以來的下降趨勢。公積金貸款亦為委托貸款,8月委托貸款大幅增長,或與不少城市公積金貸款政策大幅放松有關(guān)。

8月超90城發(fā)布穩(wěn)樓市政策

對于8月地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)環(huán)比大幅收窄的情況,克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉接受證券時報記者采訪時表示,百強(qiáng)房企銷售業(yè)績降幅收窄,說明市場沒有繼續(xù)惡化,也說明企業(yè)競爭格局繼續(xù)向頭部房企集中,尤其是國央企更突出。

至于銷售降幅收窄的原因,楊科偉認(rèn)為,原因是多方面的,有供應(yīng)增加的因素,尤其是去年二三輪集中供地的國央企項目上市,項目房價下調(diào)和部分以價換量營銷,還有二套房首付和利率下調(diào)的政策刺激等。

8月中央及地方樓市政策暖風(fēng)頻吹。中央層面,8月16日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開經(jīng)濟(jì)大省政府主要負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)形勢座談會提出,支持住房剛性和改善性需求。8月20日,5年期以上LPR大幅下調(diào)15個基點,為各地房貸利率的下行釋放空間。8月24日的國常會提出,允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日的國常會再次提出,支持剛性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

地方層面,浙江嘉興和海寧、江蘇昆山和太倉、蘇州、無錫等多個長三角地區(qū)城市出臺樓市寬松政策超10余次,包括優(yōu)化公積金貸款、降低首付比例、放松限購政策、購房補(bǔ)貼等多個方面。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月當(dāng)月,已經(jīng)超過90城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近120多條。其中,近20城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數(shù)。

與此同時,8月19日,住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”,嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付,實行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進(jìn),支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付,維護(hù)購房人合法權(quán)益,維護(hù)社會穩(wěn)定大局。

地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇可期

9月以來,各地購房支持政策持續(xù)出臺。如江蘇常州二手房全面取消限售;海南省、河北石家莊、廣東汕尾推行“一人購房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助政策;吉林雙遼出臺鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策;浙江麗水提高住房公積金貸款最高限額;湖南瀏陽市限時發(fā)放購房補(bǔ)貼;江蘇泰州降低住房公積金貸款首付比例、提高貸款額度、給予購房補(bǔ)貼等。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,今年中秋假期期間,多地“以價換量”現(xiàn)象仍在,特別是三四線城市,短期內(nèi)“以價換量”現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,短期來看,各地因城施策力度有望加大。另外,9月、10月為房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季,房企普遍加大推盤力度,供應(yīng)端改善有利于提升市場活躍度。

9月以來,地方政府加快推動“保交樓”,其中,河南鄭州成為“保交樓”的排頭兵。9月6日,鄭州召開了強(qiáng)力攻堅“保交樓”專項行動動員會,解讀5個“保交樓”專項行動方案。9月7日,鄭州市發(fā)通知要求,10月6日前,實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。近日,恒大集團(tuán)董事局主席許家印要求,相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工,竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。

中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為,“保交樓”是恢復(fù)居民購房信心的第一步,與需求端的政策配合,可能逐漸由量變形成質(zhì)變,有望帶來樓市需求的改善。本輪地產(chǎn)周期有望沿著銷售-信用-投資的路徑逐步復(fù)蘇,但與之前幾輪周期相比,這一輪周期中銷售的復(fù)蘇可能偏弱,且繼續(xù)向后端傳導(dǎo)的速度可能偏慢,拉長整個復(fù)蘇周期。

對于接下來的銷售走勢,楊科偉對證券時報記者表示,整體走勢繼續(xù)筑底,“金九銀十”或?qū)⑷毕?滬杭等個別熱點城市率先回正,絕大多數(shù)城市將繼續(xù)盤整徘徊。