說起當(dāng)下樓市最尷尬的局面是什么無疑就是消費者預(yù)期發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的變化,超過90%的人都覺得此時不適合買房,或者說房價在未來5年內(nèi)一定出現(xiàn)大跌,這一點在二三城市市場表現(xiàn)的淋淋盡致。

至于為何造就這樣的預(yù)期,最本質(zhì)的原因可以濃縮為一句話,那就是過去發(fā)展的太快,而現(xiàn)在卻是涼的太快,也許這句話過于粗暴,但這就是事實。早在2020年之前,整個樓市還處于火熱階段,不管是企業(yè)拿地,還是銀行給予流動性貸款,或者說是購房者的市場氛圍,都依然貫穿這“買漲不買跌”的底層邏輯,此時房子仍扮演著“投資品”的角色。

反觀現(xiàn)在,請問樓市還剩下什么我只能說從頭到尾都開始發(fā)生翻天覆地的變化,例如信貸資源,央行限制降息流向,實體經(jīng)濟永遠都是第一位,其次留給金融機構(gòu)使用的資金相形見絀。

至于開發(fā)商層面,恒大的現(xiàn)狀相信就是最簡單的道理,龍頭前10名的市場成交數(shù)據(jù)一目了然。反觀側(cè)面,最近越來越多的城市樓盤爛尾的問題開始突出,這就說明開發(fā)商的日子并不好過,這一點源頭就是來自于信貸資源的減少。

至于消費市場,隨著疫情的影響,首當(dāng)其沖的就是實體經(jīng)濟,不少實體老板為了能活下去,開源節(jié)流已經(jīng)是常態(tài)趨勢。對于大多數(shù)人工薪階級而言,此時公司能正常運轉(zhuǎn)、工資準(zhǔn)時發(fā)放,內(nèi)心就已經(jīng)很滿足了,過去買房是買不起,而現(xiàn)在買不起是因為連維持自己的生活都是一件難事。

基于以上種種背景,我們可以得出一個結(jié)論,那就是短期內(nèi)樓市將處于平緩期,更多的是靠著市場預(yù)期來主導(dǎo)。但最近市場真的是這樣嗎答案顯然不是,一些城市樓市開始“復(fù)活”,政策、金融逐漸發(fā)力,試圖回歸以往的熱鬧。但在我看來,這一切都是無奈的嘗試,以下1個理由可以支撐我的觀點:

那就是高頻政策發(fā)布的背后,實則都是“一日游”“二日游”。今年以來,全國已超過250個城市發(fā)布700余次房地產(chǎn)相關(guān)政策,但稍微力度較大都均被叫停,例如南京取消二手房限購、齊河縣首付下調(diào)10%。至于最近的動向,蘇州、青島再次出現(xiàn)相同案例,這就足以證明一件事情,那就是本地市場真著急了,但無奈戰(zhàn)略方針擺在眼前,這僅僅是為了活下去的努力罷了。

僅從這一點來看,與其說樓市“復(fù)活”,還不如說是本地市場的嘗試突破,但在整體基調(diào)面前,終究小打小鬧。客觀來講,此時背后的邏輯還是市場預(yù)期來主導(dǎo),例如金九銀十購房熱潮有所上升時,可以適當(dāng)刺激,政策要做的是錦上添花而已,也只能這樣子去做。

事實上介于當(dāng)下敏感的時刻,人民幣破7、物價上漲才是真正影響樓市的核心。人民幣破7雖說和普通老百姓關(guān)聯(lián)不大,但對于本身經(jīng)濟較為艱難的房企而言,海外發(fā)債、融資卻是加上另一層阻力,說白了供給端只會越來越難,當(dāng)然當(dāng)下也只會影響這一點。


至于物價上漲,這才是影響老百姓日常的核心,7月份我國CPI繼續(xù)上行,同比漲幅2.7%,創(chuàng)下2020年7月份以來的新高。這一次除了豬肉、蔬菜價格上漲,還有很多東西都上漲了,例如飛機票、賓館住宿、交通租賃、旅游價格分別上漲6.1%、5%、4.5%、3.5%。

說個最簡單的例子,現(xiàn)在的煎餅果子7元一個,你想加肉,都得額外加價。同等的消費力,生活質(zhì)量卻發(fā)生了變化。平心而論,商品的價格無序上漲是有連鎖效應(yīng)的,特別是基本生活商品,對于一個家庭而言,這種成本往往是難以適應(yīng)的,原因很簡單,收入根本沒有變,而支出卻變大了。

總的來說,人民幣破7決定了上游市場的資金池相形見絀,而物價上漲決定了市場消費受到影響,當(dāng)連小額消費都受到?jīng)_擊時,請問樓市又該怎么走下去

毫不客氣的說下半年房價大概率迎來底線,這將會是政策和消費雙重疊加的結(jié)局。愿意買房的人將會越來越少,與其說是底線,還不如說是最真實的市場將浮出水面。