8月份,全國住房信貸環(huán)境進(jìn)一步改善,熱點(diǎn)城市優(yōu)化樓市限制性政策的步伐也在加快,但由于處于傳統(tǒng)淡季,全國房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇的勢頭依舊不明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2022年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù),1~8月份,商品房銷售面積87890萬平方米,同比下降23.0%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.3%。

核心一二線城市的整體市場熱度也在下降。中國銀河(601881)證券相關(guān)研報(bào)稱,8月份,在所監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市中,一、二線城市成交面積環(huán)比增速分別為-2.24%和-11.65%。

截至目前,央行年內(nèi)三次降息,為各地下調(diào)商業(yè)貸款利率釋放了空間,與此同時(shí),年內(nèi)調(diào)整公積金貸款政策的城市逾百城,房地產(chǎn)市場的信貸成本已處于相對低位。9月伊始,各地放開限購政策的節(jié)奏繼續(xù)加快,涉及寧波、蘇州、青島、濟(jì)南等多個(gè)二線城市。

不過,多名受訪業(yè)界人士表示,當(dāng)前,樓市整體低迷背后,不僅是信貸資金問題,更是市場信心持續(xù)轉(zhuǎn)弱的問題。展望9月,房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀,“金九”缺席將是大概率事件。后續(xù)樓市修復(fù),既離不開經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇,也離不了更多城市加大對改善型需求的支持力度。

廣州、成都樓市熱度回落

8月份,房地產(chǎn)市場降溫不僅波及鄭州等二線城市,也波及廣州、杭州、成都、蘇州、福建等熱點(diǎn)一二線城市。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,8月份,各線城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落或降幅擴(kuò)大。

新房方面,當(dāng)月,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市不到三成,僅19個(gè),為年內(nèi)次低,較上月減少11個(gè)。其中,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn),為0.1%;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。

從漲幅來看,在房價(jià)上漲的城市中,漲幅大都處于0.1%~0.4%較低區(qū)間。

二線熱點(diǎn)城市中,成都在連續(xù)4個(gè)月(4~7月)位居70城新房環(huán)比漲幅之首后,8月份,當(dāng)?shù)匦路繚q幅由1%回落至0.4%。此外,合肥、杭州、西安等城市漲幅也均出現(xiàn)明顯回落。

另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)研報(bào),受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響,8月成都客戶看房熱情驟減,熱銷盤實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近六成。

即便是8月份新房價(jià)格環(huán)比漲幅最高的上海,外圍區(qū)域非倒掛樓盤去化壓力也在加大?？硕鸬禺a(chǎn)研究上述研報(bào)稱,8月份,上海開盤平均去化率雖有提升,但松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項(xiàng)目成交去化明顯放緩,平均去化率跌至30%。

第一財(cái)經(jīng)注意到,在這些“降溫”的熱點(diǎn)城市中,一些城市8月份已陸續(xù)放松了限購、限貸政策或落戶門檻。

比如,在廣州,8月份下調(diào)了落戶門檻,本科學(xué)歷、社保在保即可落戶。但當(dāng)月,廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由上漲3%轉(zhuǎn)為下跌0.2%。

“這顯現(xiàn)出今年市場面臨著深度調(diào)整,市場信息恢復(fù)的節(jié)奏不同于以往。目前,各地樓市均出現(xiàn)底部徘徊時(shí)間長、政策面到市場面?zhèn)鬟f效果慢的特征?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者分析稱,從政策來看,8月以來,核心一二線城市放松的步伐確實(shí)在不斷加快。但從市場表現(xiàn)來看,今年6、7月份,熱點(diǎn)城市樓市復(fù)蘇的跡象較為明顯,而8月多地市場又現(xiàn)波折。

非熱點(diǎn)城市價(jià)格下跌壓力更大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),8月,百城中新房價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至69個(gè),為近兩年的最高水平。

不同于受市場預(yù)期減弱、樓市傳統(tǒng)銷售淡季等因素影響“普跌”的新房市場,二手房市場的分化趨勢更甚。

一線城市中,北京和上海兩地二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.6%;但廣深兩地則出現(xiàn)明顯回落,受此影響,8月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

相較于上海,北京二手房市場回暖更多體現(xiàn)在成交量上。北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,8月,北京市二手房網(wǎng)簽量為13920套,環(huán)比增長12.8%,成交量實(shí)現(xiàn)了“三連增”。

市場修復(fù)仍需時(shí)間

市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,今年以來,全國已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次。進(jìn)入8月之后,多個(gè)核心一二線城市更是進(jìn)一步放寬了遠(yuǎn)城區(qū)、周圍地區(qū)和部分市區(qū)的購房門檻和放松落戶門檻。

但迄今為止,多數(shù)地區(qū)的樓市寬松型政策的效果卻遲遲沒有在銷售數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年中秋假期期間(9月10日~9月12日),重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年下降31.6%。其中,長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強(qiáng)告訴記者,短期來看,全國樓市銷售整體持續(xù)遇冷背后,主要有兩大原因:

第一,在疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下,房企資金鏈緊張?；謴?fù)市場信心是政策調(diào)控亟待著力解決的。

第二,樓市分化進(jìn)一步演變,從區(qū)域分化走向區(qū)內(nèi)分化。由于熱點(diǎn)城市的遠(yuǎn)城區(qū)和周邊地區(qū)與中心城區(qū)在公共服務(wù)上依舊存在巨大落差,目前,僅僅依靠購房門檻和落戶門檻的放松無法在短期取得明顯的市場效果。

9月以來,更多熱點(diǎn)一二線城市步入加碼松綁樓市限制性政策的隊(duì)列。比如,寧波、蘇州、青島和濟(jì)南等地,相繼放開乃至全面取消限購;而在廣州,則有市場面消息稱,該市已對新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,“一房一價(jià)”由原來按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。

“隨著市場下行壓力的增大,相信會有越來越多的城市不同程度放松或取消限購等行政限制類政策。但在當(dāng)前的情況下,放松或取消限購不會對市場產(chǎn)生根本性的改變?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)稱。

張波預(yù)計(jì)稱,從全國層面來看,今年“金九銀十”或?qū)⑺s?！?、10月的樓市很難出現(xiàn)銷量的大幅度提升,但市場的復(fù)蘇卻很有可能在這兩個(gè)月顯現(xiàn)。在保交樓等重要政策帶動(dòng)下,市場信心的恢復(fù)將得到更大覆蓋面的體現(xiàn)。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為,伴隨各項(xiàng)政策的持續(xù)優(yōu)化,購房者置業(yè)情緒有望好轉(zhuǎn),9~10月樓市活躍度較7~8月或有改善,特別是基本面較好的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場或逐漸企穩(wěn)并恢復(fù)。但對于處在深度調(diào)整期且?guī)齑媪枯^大的城市,特別是三四線城市,短期企業(yè)降價(jià)促銷現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù),市場修復(fù)仍需時(shí)間。