行業(yè)整體下行背景下,上海房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)穩(wěn)健。

國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)顯示,8月上海新房價(jià)格同環(huán)比分別上升3.7%和0.6%,二手房價(jià)格同環(huán)比上升2.8%和0.6%,其中新房環(huán)比漲幅居全國首位,二手房同環(huán)比漲幅均排在全國前三位。

而成交量的同步配合也給予了市場信心。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),8月上海新建商品住宅成交面積114萬平方米,雖然環(huán)比減少5.4%,但絕對(duì)量繼續(xù)保持在110萬平方米以上。

9月21日下午,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,上海新房環(huán)比漲幅全國領(lǐng)先,體現(xiàn)了上海樓市消費(fèi)的韌性。但畢竟現(xiàn)在處于調(diào)整周期,上海樓市要走獨(dú)立行情還面臨壓力,市場預(yù)期不能太高。近期市場僅靠幾個(gè)區(qū)在支撐成交總量,因此存在不確定性,如果后續(xù)市場沒有其他區(qū)域來接續(xù),成交滑落是必然結(jié)果。而且新公布的第五批入市房源供應(yīng)量縮小,后續(xù)市場或重新回歸平淡。

9月新房供銷回落

從價(jià)格來看,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),8月上海新房價(jià)格同環(huán)比分別上漲3.7%和0.6%。而近一年上海新房價(jià)格(除4月和5月受疫情影響外)一直處于同環(huán)比上漲態(tài)勢。

特別值得注意的是,今年1~8月,上海TOP10樓盤項(xiàng)目累計(jì)銷售額合計(jì)達(dá)918億元,遠(yuǎn)超去年同期的582億元。如果剔除因疫情影響的4月和5月,相當(dāng)于上海TOP10項(xiàng)目用6個(gè)月時(shí)間便取得超900億元的銷售規(guī)模。并且在8月份的樓市淡季,上海TOP10項(xiàng)目仍然賣出了117億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),買房人對(duì)于”打新“的執(zhí)著,來自限價(jià)下的高額價(jià)格倒掛,以及高倒掛、高房價(jià)、高積分之下無奈外溢至郊區(qū)的購房需求。

“政府限價(jià)給的‘皮夾子’,所以要搶一手房?！弊罱郎?zhǔn)備賣房打新的章敏(化名)9月21日通過微信告訴記者。

而進(jìn)入9月份,上海新房交易量開始出現(xiàn)回落,第1周和第2周新房成交面積分別為18.01萬平方米和23.93萬平方米,其中浦東和嘉定成為交易主力,占交易總量67.24%。中原地產(chǎn)認(rèn)為,這一結(jié)構(gòu)背后存在隱憂,如果后續(xù)沒有其他區(qū)域形成接續(xù),那么成交或出現(xiàn)大幅頓挫。

從供應(yīng)端來看,9月17日上海推出今年第五批集中批量供應(yīng)房源,共涉及32個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積約100.1萬平方米,共計(jì)9093套,備案均價(jià)53360元/平方米,分布在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明10個(gè)區(qū)域。相比8月份的第四批12421套的集中供應(yīng)房源,少了3000多套。

其中,備案均價(jià)在6萬元/平方米以下的項(xiàng)目19個(gè),面積占比約66.4%;6到10萬元/平方米以下的項(xiàng)目10個(gè),面積占比約25%;10萬元/平方米以上的項(xiàng)目3個(gè),面積占比約8.6%。續(xù)盤項(xiàng)目18個(gè),1年內(nèi)續(xù)開盤未漲價(jià);新開盤項(xiàng)目14個(gè),按照房地聯(lián)動(dòng)價(jià)或參照周邊同品質(zhì)項(xiàng)目核定價(jià)格。

大量中低價(jià)位產(chǎn)品占據(jù)主力,上海新房均價(jià)因此繼續(xù)下調(diào)。同時(shí),9月第2周上海新房成交均價(jià)為52279元/平方米,環(huán)比下跌2.24%,并且已經(jīng)連續(xù)3周下跌,大量首次改善產(chǎn)品為穩(wěn)定均價(jià)起到很好作用。

“上海市場‘暫?！?個(gè)月,擠壓需求要有釋放過程。另外,從全國市場來看,盡管不少城市出調(diào)控舉措,但市場還是表現(xiàn)疲態(tài)。相對(duì)而言,上海市場更穩(wěn)定,因此作為剛需和首次改善,不會(huì)受市場情緒太多干擾。而且從推出的項(xiàng)目來看,多是配套成熟,市場關(guān)注度高的區(qū)域,所以還能維持一定交易量?！?br />
盧文曦表示,“但也要看到,9月有中秋假期影響,包括最后一周還有國慶長假影響,從絕對(duì)成交量來看,不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70萬平方米,有機(jī)會(huì)站上100萬平方米的機(jī)會(huì)。即便沒到100萬平方米,90萬平方米以上的成交量也屬于不錯(cuò)的成績。”

9月二手房或縮量

在上海新房一片成交火熱的同時(shí),作為樓市晴雨表的二手房市場并沒有表現(xiàn)出同樣的熱情,雖然多家中介機(jī)構(gòu)對(duì)“金九”預(yù)期樂觀,但也僅限于“吃飯”行情。

據(jù)上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),8月上海二手住宅一共成交19496套,較上月環(huán)比減少2.88%,但較去年8月同比增加了8.12%。盡管沒有延續(xù)7月持續(xù)沖高的勢頭,在下行周期中已實(shí)屬不易。

但進(jìn)入“金九”,上海二手市市場反而顯現(xiàn)出疲態(tài)。

章敏告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“最近房子很難賣啊,不掛最低價(jià)根本沒人搭理你。但就算掛牌降到最低,也不一定有人看、有人買。”

對(duì)于這種現(xiàn)象,9月21日下午,上海鏈家方面通過微信向記者表示,現(xiàn)在的情況是普遍看房多、決策慢,帶看成交比例降低。還有就是置換客的購房速度還受售房進(jìn)度影響,不像剛解封的時(shí)候剛需成交占比很大,價(jià)格合適就能迅速成交。鏈“預(yù)計(jì)改善型需求還是會(huì)逐步釋放,后續(xù)成交量將保持良好態(tài)勢。”

從今年上海二手房價(jià)格走勢可以看出,自去年7月調(diào)整后,房價(jià)指數(shù)快速上漲勢頭得到遏制。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),8月上海二手房價(jià)格同環(huán)比分別上升2.8%和0.6%,均排在全國前三位。上地中原地產(chǎn)方面表示,雖然今年上海二手房價(jià)格指數(shù)創(chuàng)了新高,但是從走勢上走得相當(dāng)平坦,背后就是成交量不足導(dǎo)致的。同時(shí),近期上海新房幾乎是每月上新,大量推盤分流客戶,新房成為牽制二手房價(jià)格上漲的工具。

此外,上海遠(yuǎn)郊次新二手房也面臨供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界處的綠地時(shí)代名邸,當(dāng)前其掛牌在售房源達(dá)到了39套,而該小區(qū)自2016交房至今的成交總套數(shù)不過129套,這意味著當(dāng)前掛牌數(shù)量已經(jīng)達(dá)到歷史成交的1/3。

“短期的成交量充分釋放不代表樓市具備連續(xù)大漲的動(dòng)力。上行過程中的‘金九’標(biāo)準(zhǔn)肯定和下行過程中的標(biāo)準(zhǔn)不一樣。從目前市場反饋來看,成交量應(yīng)該不及8月份,而且會(huì)有相對(duì)明顯下滑,但應(yīng)該比6月份高。畢竟從近期新盤推送的節(jié)奏來看比較快,對(duì)二手房是沖擊,成交縮量預(yù)期之中。”中原地產(chǎn)方面指出。