“9月14日后辦理的購(gòu)房手續(xù)可能會(huì)被退回,或者需要等購(gòu)房者社保繳滿6個(gè)月后再走后續(xù)的流程。”日前,蘇州市相城區(qū)一位房地產(chǎn)中介人員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

9月16日,多個(gè)消息源證實(shí),蘇州市已恢復(fù)執(zhí)行此前的限購(gòu)政策,即非蘇州戶籍居民家庭在蘇州市六區(qū)(相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū))買房仍需提供3年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社?；騻€(gè)稅。

對(duì)此,蘇州市吳中區(qū)住建局房產(chǎn)管理科工作人員告訴記者,目前,非蘇州市本地戶籍的購(gòu)房者在吳中區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)仍需要提供3年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社?；騻€(gè)稅繳納證明,“限購(gòu)政策維持原樣”。

(蘇州市地標(biāo)建筑“東方之門”。圖片來(lái)源:蘇州市住建局官網(wǎng))

有“最牛地級(jí)市”之稱的江蘇省蘇州市正在優(yōu)化調(diào)整樓市政策和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之間尋找最佳平衡點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),蘇州樓市正呈現(xiàn)出新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌、二手房市場(chǎng)量升價(jià)跌的趨勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為,由于蘇州市8月份再次放松了限購(gòu)政策,加之銀行首套房房貸利率已下調(diào)至4.1%,蘇州樓市或?qū)⒃凇敖鹁陪y十”期間迎來(lái)成交量回升。

持續(xù)優(yōu)化樓市政策

蘇州樓市政策最終迎來(lái)反轉(zhuǎn)是當(dāng)前樓市調(diào)控“因城施策”的一個(gè)縮影。

在上述政策撤銷后,蘇州市相城區(qū)一位房地產(chǎn)中介人員告訴記者,自9月16日開始,在相城區(qū)購(gòu)房的非本地戶籍購(gòu)房者還是需要提供3年內(nèi)連續(xù)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅的證明?！?月14日,在樓市政策迎來(lái)短暫調(diào)整后,一些購(gòu)房者與項(xiàng)目開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議,但交完定金后材料送審還需要時(shí)間,無(wú)法立即辦理貸款,后續(xù)如何處理還需要等待進(jìn)一步明確?！?br />
上述房地產(chǎn)中介工作人員同時(shí)告訴記者,蘇州市吳江區(qū)目前暫未收到暫緩執(zhí)行購(gòu)房資格調(diào)整的通知。

據(jù)了解,今年以來(lái),蘇州市已多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。今年4月,非本地戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買第一套住房時(shí),社保年限要求從此前的“3年內(nèi)連續(xù)2年社保”調(diào)整至“3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社?！?。同時(shí),蘇州市二手房限售時(shí)間也有所放寬,由原來(lái)的5年減少至3年。不過(guò),新房轉(zhuǎn)讓的年限沒(méi)有變化,仍維持“取得不動(dòng)產(chǎn)證3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的政策。

僅僅在1個(gè)月后,即今年5月份,蘇州市進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策,自5月9日起,非蘇州戶籍居民家庭購(gòu)房條件從原來(lái)的“3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社?！闭{(diào)整為“連續(xù)繳納6個(gè)月社?！薄ＬK州市下轄的昆山市和太倉(cāng)市等地也跟進(jìn)執(zhí)行該政策。

進(jìn)入下半年,在“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下,蘇州市繼續(xù)加大樓市政策優(yōu)化調(diào)整力度,在取消此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的同時(shí),二套房首付比例也迎來(lái)下調(diào)。其中,有房貸但已結(jié)清的,購(gòu)買二套房首付比例從50%降至30%,有房貸未結(jié)清的則從80%降至60%。

中指研究院分析認(rèn)為,短期來(lái)看,各地“因城施策”的力度有望進(jìn)一步加大,“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效,疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善,政策效果有望逐漸顯現(xiàn),特別是熱點(diǎn)一二線城市,購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升,但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō),市場(chǎng)情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),蘇州市樓市限購(gòu)政策此番重新調(diào)整出乎意料。“政策放松需要考慮的內(nèi)容比較多,需要通盤考慮?！辈贿^(guò),嚴(yán)躍進(jìn)也表示,不排除在各類政策放松過(guò)程中,可能會(huì)有一些樓盤存在炒作現(xiàn)象,尤其是會(huì)出現(xiàn)一些新的炒房問(wèn)題,導(dǎo)致樓市出現(xiàn)新壓力或問(wèn)題。

“樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整或依然會(huì)強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn),而不是一次性放松到底,需要基于市場(chǎng)和房企動(dòng)態(tài)情況來(lái)做調(diào)整。各地在房地產(chǎn)政策調(diào)整過(guò)程中,要注意‘房住不炒’依然是需要堅(jiān)守的紅線,各類政策放松需要牢牢把握這個(gè)基調(diào)。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。

成交量有望企穩(wěn)回升

在頻繁調(diào)整樓市政策背后,蘇州樓市今年以來(lái)的整體表現(xiàn)較為低迷。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年8月,蘇州市全域商品住宅供應(yīng)面積為85.42萬(wàn)㎡,盡管環(huán)比增長(zhǎng)82.08%,但較上年同期減少了51.6%;成交面積為121.51萬(wàn)㎡,環(huán)比增加1.02%,同比減少6.46%。

隨供應(yīng)面積、成交面積一同下降的還有成交均價(jià)。具體來(lái)看,在蘇州市主城六區(qū)中,蘇州高新區(qū)的商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降的幅度最大,達(dá)到了6.24%,最新均價(jià)為27168元/㎡。

克而瑞方面分析認(rèn)為,蘇州高新區(qū)房?jī)r(jià)下降背后的原因,一方面是由于區(qū)域內(nèi)的高價(jià)樓盤推新較少;另一方面則是因?yàn)橄駶G墅關(guān)等多個(gè)板塊內(nèi)的新盤打折促銷等優(yōu)惠力度較大,拉低了區(qū)域整體成交均價(jià)。

而就整個(gè)蘇州樓市而言,克而瑞方面表示,今年8月,蘇州主城各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)下降仍是受房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響較大,再者部分區(qū)域房源以價(jià)換量明顯?！罢w來(lái)看,蘇州樓市受限于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、新冠肺炎疫情和國(guó)際環(huán)境等各方面的影響,市場(chǎng)預(yù)期仍沒(méi)有得到全面扭轉(zhuǎn),新房市場(chǎng)在8月份延續(xù)7月份的市場(chǎng)行情,仍處于低位,市場(chǎng)恢復(fù)還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程?！?br />
具體到蘇州市新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng),今年8月已呈現(xiàn)出低位回升的態(tài)勢(shì)。在新房市場(chǎng)方面,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù),蘇州新房市場(chǎng)8月份成交4355套,環(huán)比上升0.97%,同比下降31.25%,成交均價(jià)達(dá)到22117元/㎡,環(huán)比下降3.4%,同比下降12.47%。

與此同時(shí),蘇州市新房庫(kù)存量為65801套,環(huán)比下降2.22%,同比下降0.31%。從去化周期來(lái)看,8月去化周期為10.3個(gè)月,較7月持平。

在二手房市場(chǎng)方面,今年8月,蘇州市二手住宅成交5613套,環(huán)比上升0.38%,同比上升29.48%;成交價(jià)格則環(huán)比微降0.77%,但仍較2021年同期上漲了1.77%。在調(diào)價(jià)房源中,8月份漲價(jià)房源占比為9.6%,較7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示,截至8月底,蘇州市二手房成交量已連續(xù)3個(gè)月維持在5000套以上,且高于去年同期水平。“二手房成交態(tài)勢(shì)穩(wěn)中向好,預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)延續(xù)回升態(tài)勢(shì)?！?br />
盡管成交量呈上升趨勢(shì),但蘇州市二手房市場(chǎng)均價(jià)已連續(xù)下滑了4個(gè)月?！笆艿叫袠I(yè)大環(huán)境的影響,市場(chǎng)預(yù)期仍不高,價(jià)格上漲動(dòng)力尚且不足。并且自6月份以來(lái),蘇州市漲價(jià)房源占比連續(xù)3個(gè)月回落,業(yè)主為加快置換房產(chǎn),降價(jià)出售行為增加。市場(chǎng)信心尚待恢復(fù),對(duì)于意向購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)入市窗口期。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示。

“此外,蘇州市目前已下調(diào)首套房房貸利率下限至4.1%,這將有助于提升購(gòu)房者的入市積極性?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為,隨著國(guó)慶“黃金周”的到來(lái),成交水平預(yù)計(jì)將較9月有所提升?！邦A(yù)計(jì)接下來(lái)隨著政策發(fā)酵,供應(yīng)端發(fā)力,成交水平有望繼續(xù)提升?！?