一邊是豪宅“日光盤”預(yù)期再現(xiàn),一邊是地市底價成交仍為主流,深圳樓市呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)象。

9月28日,深圳第三輪集中供地低溫收場。本輪集中供地共上架7宗地塊,起始價為117.97億元,最終6宗成功出讓、1宗流拍結(jié)束。在成功出讓的地塊中,4宗為底價成交,2宗觸及封頂價,總共收金106.38億元。

同日,深圳前海棲灣里開盤,截至選房結(jié)束,僅余5套,去化98.5%,接近日光;在棲灣里之前,另一豪宅項(xiàng)目招商璽也錄得日光的好成績,深圳樓市的韌性,表現(xiàn)得相當(dāng)堅(jiān)挺。

從商業(yè)邏輯分析,土地市場的低溫與豪宅項(xiàng)目的日光,兩者并不矛盾。

深圳房地產(chǎn)市場當(dāng)下分化加劇,多數(shù)去化較好的項(xiàng)目,其本質(zhì)是與周邊二手房價格出現(xiàn)明顯倒掛,存在套利預(yù)期;整體上,深圳市場仍然承壓,房企的拿地預(yù)期也偏向?qū)徤?對區(qū)位優(yōu)勢不顯著、盈利空間不充足的項(xiàng)目,多數(shù)投下反對票。

深圳樓市過去幾年走出單邊上漲行情,市場普遍認(rèn)為,在下行階段,深圳樓市或許會面臨更長的盤整周期。但隨著剛需購買力的持續(xù)釋放,深圳樓市有望迎來春天。

預(yù)期的冷靜

深圳本輪集中供地冷靜收場,早在市場的預(yù)期之中。

從地塊質(zhì)量以及出讓條件來看,深圳本輪集中供地僅推出少量熱門區(qū)域的地塊。此外,不少地塊對競得方的要求,也已經(jīng)看出了定向出讓的意味,最終出讓結(jié)果也印證了這一點(diǎn)。

深圳地鐵是本輪集中供地的“大買家”,其斥資60.38億元斬獲位于坪山坑梓、坪山石井的3宗地塊。

在出讓條件上,坪山坑梓的兩宗地塊要求競買申請人須為“具有國內(nèi)(不含港澳臺地區(qū))地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)且須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的中華人民共和國境內(nèi)注冊法人企業(yè)”。

由于嚴(yán)苛的出讓條件限制,這兩宗地塊也僅有深圳地鐵一家參與競買,最終底價成交。

兩宗搖號的地塊,則分別位于寶安福海和龍華福城。

寶安福海地塊共有5家房企參與競買,經(jīng)過24輪競價,華潤置地以27.5億元及自持1600平方米保障性租賃住房拿下,綜合樓面價約為2.12萬元/平方米。

實(shí)際上,這宗地塊對華潤置地應(yīng)有十足的吸引力。其臨近華潤置地合作開發(fā)的樓盤潤峯云上府,這一樓盤開盤價格為4.86萬元/平方米,去化不錯。

另一宗位于龍華福城的地塊則被坂騰發(fā)展收入囊中,層層穿透后,坂騰發(fā)展由東方資產(chǎn)持有90%左右股權(quán),信城不動產(chǎn)持有少量股權(quán)。這一項(xiàng)目公司于深圳的在開發(fā)項(xiàng)目有信城縉華府,由信城不動產(chǎn)操盤。

據(jù)好地網(wǎng)測算,這宗地塊的觸頂價仍為房企留出超過10%的利潤率,因而受到市場的追捧并不意外。“安居房在深圳的基本盤很穩(wěn),營銷都不存在什么問題,所以幾乎沒風(fēng)險(xiǎn)。”一位深圳市場人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道。

深圳規(guī)劃和自然資源局在本輪集中供地結(jié)束后發(fā)文表示,從報(bào)名情況看,本批次有多家民企參與競買,占比達(dá)27%,民企參與競買的意愿較強(qiáng)烈。

而針對龍華這宗地,深圳規(guī)劃和自然資源局則稱,有9家企業(yè)報(bào)名參與搖號,其中包括競得人坂騰發(fā)展在內(nèi)過半數(shù)企業(yè)為民企,充分展現(xiàn)了深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的良好趨勢。

同時在深圳本輪集中供地中,位于光明的地塊也出現(xiàn)流拍。深圳規(guī)劃和自然資源局稱因受限于區(qū)位條件尚待進(jìn)一步培育等客觀因素所致。

回溫尚可期

深圳本輪集中供地,是深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場的縮影。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,深圳本輪集中供地只有7宗地掛牌,延續(xù)了今年以來“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則,與當(dāng)前開發(fā)商整體拿地信心較弱,減少供地?cái)?shù)量以提振市場信心有關(guān)。

李宇嘉指出,從本輪集中供地可以看出,深圳土地的公共屬性越來越強(qiáng),這是從高位回歸理性,也是房地產(chǎn)回歸公共服務(wù)融資的表現(xiàn)?！巴恋厥袌鼋禍?并通過限定房價,引導(dǎo)預(yù)期,為后續(xù)房價穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。深圳賣地時就限定了未來房價的水平,具有價格錨定效應(yīng),引導(dǎo)市場價格向錨定價格靠攏。”他說。

事實(shí)上,今年以來,深圳樓市冷熱分化表現(xiàn)得十分明顯。

一手房方面,在放量供應(yīng)和嚴(yán)格限價的雙重作用下,成交表現(xiàn)尚可;二手房方面,深圳當(dāng)前的觀望情緒則相當(dāng)?shù)臐夂瘛?br />
根據(jù)市場預(yù)計(jì),深圳將推出的三個樓盤招商璽、棲灣里以及萬悅山均有日光的潛質(zhì),目前已經(jīng)開盤的招商璽最終錄得日光的好成績;棲灣里則接近日光,去化也接近98.5%。

但這并不意味著深圳的市場預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。

一位不愿具名的深圳房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,豪宅盤日光有其必然性,一是價格倒掛,二是資產(chǎn)稀缺,這兩個條件的作用效果非常明顯。如果不是價格倒掛的剛需樓盤,目前買家觀望情緒很濃,去化有一定難度。

從二手房的成交情況來看,深圳樓市難言見底。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年8月,深圳二手住宅共成交2000套,成交套數(shù)環(huán)比減少1.8%、同比減少2.1%;深圳二手住宅平均價格為73094元/平方米,環(huán)比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,一般來說,量縮最終也會體現(xiàn)到價格上,深圳過去幾年走出了強(qiáng)勢行情,目前看來盤整還在繼續(xù)。

由此可見,深圳樓市雖然一手房銷售走勢有回暖的跡象,但整體來看,平穩(wěn)仍是市場未來一段時間的趨勢。

李宇嘉也表示,隨著新房限價和二手房價格下跌,樓市的價格預(yù)期變得越來越理性。面對房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的衰減,存量房產(chǎn)的擁有者必然會選擇地段好、性價比高的住房產(chǎn)品。因此,存量房產(chǎn)的騰挪、置換將是未來樓市的一個新現(xiàn)象。

由此,深圳樓市當(dāng)前雖然在低潮期,但隨著購買力的釋放和改善需求的提振,未來保持理性向上、健康發(fā)展也將是大勢所趨。