9月商品房成交得到明顯改善。10月24日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,9月商品房銷售面積和商品房銷售額分別為13532萬平方米和13510億元,環(huán)比增長顯著,帶動1~9月銷售面積和銷售額同比降幅收窄,銷售面積也已連續(xù)兩個月收窄。

隨著利好政策不斷出臺,保交樓政策取得積極效果。1~9月,房屋竣工面積跌幅連續(xù)兩個月收窄,開發(fā)商資金面也呈現(xiàn)逐步回升跡象。

與此同時,房企融資亦出現(xiàn)回暖跡象。中指研究院監(jiān)測,2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資額為777.9億元,環(huán)比上升13.3%。近日,監(jiān)管對房地產(chǎn)在A股融資打開“小口”, 允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。

“樓市正在出現(xiàn)良好的跡象,關(guān)鍵看保交樓政策效果和銷售端,保交樓能取得積極進展,新房價格能繼續(xù)平穩(wěn),就一定能帶動有效需求入場?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國經(jīng)營報》記者分析稱,四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節(jié)點,房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)。

商品房銷售增加超3成

房地產(chǎn)行業(yè)多個指標正在逐步改善。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,9月商品房銷售面積13532萬平方米,環(huán)比增加39.33%;商品房銷售額13510億元,環(huán)比增加33.67%。繼8月商品房銷售面積和銷售額有所增長之后,銷售數(shù)據(jù)第二個月增加,且9月單月商品房銷售面積和銷售額增幅均超30%。

同比來看,1~9月,商品房銷售面積同比下降22.2%,降幅連續(xù)兩個月收窄;商品房銷售額同比下降26.3%,降幅連續(xù)四個月收窄。

“9月,各地政策優(yōu)化節(jié)奏較7、8月明顯加快,疊加房企推盤節(jié)奏和營銷力度加大,市場活躍度有所改善?！敝兄秆芯吭悍治龇Q。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,全國商品房銷售額跌幅比商品房銷售面積的跌幅大,彰顯了開發(fā)商促銷的力度在加大。比如廣州對新項目備案價進行動態(tài)調(diào)整,“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為上浮10%、下浮20%。很多二三線城市新盤項目都加大了銷售折扣的力度。

價格方面,在主要城市中,北京二手房價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;上海環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月收窄0.1個百分點;廣州環(huán)比下降0.6%,降幅比8月擴大0.3個百分點;深圳環(huán)比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1個百分點。

自從保交樓成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵內(nèi)容,政策正初顯成效,全國房屋竣工節(jié)奏有所加快。1~9月,全國房屋竣工面積下跌19.9%,跌幅連續(xù)兩個月收窄。

李宇嘉表示,這說明近期國家及各地保交樓的政策力度加大,取得了積極的效果。近期,隨著專項借款、紓困基金積極落地,部分涉房企業(yè)資本市場融資開閘,預(yù)計保交樓的形勢繼續(xù)向好,從而對穩(wěn)定市場預(yù)期,扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢有積極作用。

多筆全額擔保民企債券落地

需要注意的是,從投資端看,開發(fā)商拿地和開工的積極性繼續(xù)降低。1~9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%,降幅比1~8月擴大0.6個百分點;全國土地購置面積下降53.0%,跌幅比1~8月擴大了3.3個百分點,連續(xù)16個月下跌;房屋新開工面積下降38%,跌幅比前8個月擴大0.8個百分點,連續(xù)14個月下跌。

不過,開發(fā)商資金面繼續(xù)好轉(zhuǎn)。1~9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下跌24.5%,跌幅相比1~8月收窄0.5個百分點,跌幅連續(xù)兩個月收窄。李宇嘉認為,近期專項借款、紓困基金以及資產(chǎn)管理公司積極介入,加上開發(fā)商大力度降價促銷,同時緊縮拿地和開工,助力資金面好轉(zhuǎn)。

另外,房企融資亦出現(xiàn)回暖跡象。中指研究院監(jiān)測,2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資額為777.9億元,環(huán)比上升13.3%。融資形勢好轉(zhuǎn)的同時,融資利率也在下降,行業(yè)平均利率為3.67%,同比下降2.14%,環(huán)比下降0.44%。

前三季度新發(fā)行境內(nèi)信用債的房企中,華潤置地發(fā)行信用債融資最多,金額達281.02億元,平均票面利率為3.13%;其次為萬科,融資金額為213.90億元,平均票面利率為3.18%;首開股份融資金額為205.01億元,在前三季度國內(nèi)新發(fā)境內(nèi)信用債的房企中排名第三,平均票面利率為3.61%。

事實上,受監(jiān)管支持增信發(fā)債影響,今年已有數(shù)家頭部民企完成增信融資,且發(fā)債企業(yè)名單有望擴容。目前,龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等六家民營房企在中債信用增進投資股份有限公司(以下簡稱“中債信用公司”)的增信支持下,成功發(fā)債融資,平均票面利率約3.3%。

2022年8月,中國銀行間市場交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會,探討通過中債信用公司增信支持的方式,支持民營房企發(fā)債融資。龍湖、碧桂園、旭輝、新城控股等公司均在試點名單中。

10月13日,卓越商管成功發(fā)行6億元中票,由中債信用公司提供全額擔保。這是今年8月以來,中債信用公司第6筆通過全額擔保方式支持民營房企發(fā)行的債券。跟之前5家房企不同的是,卓越商管的間接控股母公司卓越置業(yè)并未上市,這也為行業(yè)帶來了積極信號。

市場信心逐漸恢復(fù)

值得注意的是,據(jù)10月20日《中國證券報》的消息,證監(jiān)會相關(guān)人士表示,對于涉房地產(chǎn)企業(yè),證監(jiān)會在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下,允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。

據(jù)報道,企業(yè)需滿足的條件包括,自身及控股子公司涉房的,最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當期相應(yīng)指標的比例不超過10%;參股子公司涉房的,最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。

去年以來,國家一直鼓勵對房地產(chǎn)出險項目收并購,鼓勵各方參與保交樓,推進存量土地的開發(fā)?！暗康禺a(chǎn)需要的資金體量太大,保交樓和收并購的投入也非常大,需要多方資金投入?！崩钣罴沃赋?除了專項借款、紓困基金,分散風(fēng)險更強的股權(quán)資金也很重要。

9月以來,人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部等部門持續(xù)釋放利好政策,助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。9月29日、30日,相關(guān)部門相繼發(fā)布政策,階段性放寬部分城市首套房貸利率下限,下調(diào)首套住房公積金貸款利率,換購住房個人所得稅退稅,重點支持剛性和改善性住房需求。

在9月末階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的推動下,全國十余城降低首套房商貸利率下限至4%以下,包括武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽等城市,其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調(diào)整。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,綜合調(diào)整信息后目前一線城市房貸利率最高,首套平均為4.60%,二套平均為5.13%,與上月持平。三四線城市是房貸利率同比降幅最大的城市線,首套、二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。

除了房貸利率調(diào)整之外,近期各地房地產(chǎn)支持政策仍在繼續(xù)推出,如日前廣東梅州發(fā)布公積金新政細則,購買商品住房可提取本人及配偶的公積金余額來支付首付款;10月17日廣東韶關(guān)發(fā)布通知,對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買新建商品住房的契稅進行全額財政補貼等。

對于即將到來的四季度,克而瑞認為,中央及地方需求端政策力度有望加碼,在輪番政策暖風(fēng)的作用下,市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù),房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn),但城市分化加劇。