過去的30天,樓市見證了歷史:頭部優(yōu)質房企龍湖吳亞軍掛靴、旭輝違約;“金融16條”落下,地產狂歡,央行出手即巔峰;呼吁已久的預售資金監(jiān)管松綁,也被稱為住建聯(lián)手金融機構給房企的“十年未遇大紅包”……
樓市終于熬到了政策拐點,但市場拐點與企業(yè)拐點卻還沒看到:各地新房成交量大多在11月未能恢復,二手房更難上加難,北京庫存量從10萬套到11萬套僅用了1個月……
銷售端的低迷,帶來的是企業(yè)資金面的窘境,進而引發(fā)土地市場低迷。如何讓政策端的“輸血”盡快落到市場誰又來打通樓市復蘇最后一公里呢
政策拐點已至 直融、發(fā)債、銷售、拿地……一系列利好政策出臺,“救市”圖譜逐漸清晰,網上段子戲稱房企從“ICU”直接進入到“KTV”。
近期地產股集體飄紅,更有甚者單日漲幅超60%,連不少出險房企股價也“扶搖直上”。受吳亞軍掛靴影響,龍湖集團股價曾一度跌至7.26港元/股低點,近日也已快速拉升至23.6港元/股;旭輝海外違約一度淪為“仙股”邊緣,如今也迅速抽身,股價較低點上漲近215%……
股市是行業(yè)未來預期的呈現,背后是資本市場對于政策拐點已至的認可。
11月8日官宣的“第二支箭”,為民營房企帶來約2500億元債券融資,其中還特別強調,后續(xù)可視情況進一步擴容。
民營房企是市場規(guī)模主力軍,但隨著爆雷不斷,融資方面逐漸脫節(jié)。華泰證券發(fā)布研究報告顯示,僅境內債一項,民營房企的占比從2020年的62%,下降至2022年上半年的11%,降幅高達51%。
整個地產行業(yè)融資也是縮量狀態(tài)。去年全年,房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元,同比下降13.1%;海外債全年發(fā)行規(guī)模為2682.9億元人民幣,同比大幅下降40.9%;信托全年融資規(guī)模為5452.7億元,同比大幅下降40.9%。
11月15日早間,碧桂園公告稱,將配售14.63億股股份,價格為2.68港元/股,這一價格較上一交易日收盤價折讓約17.79%;配售事項所得款項凈額預計約為38.72億港元。支持民營房企配股標志“第三支箭”也已落地。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示,支持民營房企融資會是“貸款、債券、股權”“三支箭”政策組合,促進民營企業(yè)融資恢復,更有效支持民營企業(yè)發(fā)展。
政策層面,年內最重磅的無疑是被稱為房地產“金融16條”的支撐政策。包括六大項16條,涉及房地產上下游產業(yè)鏈?！敖鹑?6條”特別強調“對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁”。此外,政策還確立了非常重要的風控制度,即展期政策。
受政策風向轉變,出險房企債務展期也有了“良性”運行。據中指研究院數據顯示,截至11月16日,約有40家房企已經完成債券展期,總金額約為1505.3億元。
開發(fā)端,從套型“70/90”到套內“70/90”,開發(fā)商獲得更多騰挪空間;消費端,已有多城市首套房貸利率進入到“3時代”,準一線杭州甚至取消“認房又認貸”,二套房首付最低降至四成。
土拍市場,此前已有多地對競買保證金“減負”,有的甚至降至20%,繳款日期也進行適當放寬。近日,房企預售資金監(jiān)管這一“緊箍咒”也有了好轉跡象,按照政策要求,商業(yè)銀行可與優(yōu)質房企開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務,置換金額最高為“保交付”資金額度的30%。換句話說,銀行方面只要出具保函,監(jiān)管資金就可提前讓房企使用,在“進錢”方面也有了適當放松。
市場拐點沒到 融資、信貸、土拍……一系列政策立體式地給到房地產行業(yè)幫扶。但政策是啟動源頭,市場才是落地的放大器。
盡管政策利好不斷輸出,但是尚未觸達市場端,加上多地疫情反復,房地產市場恢復不及預期。國家統(tǒng)計局最新數據顯示,今年1-10月,全國商品房銷售面積111179萬平方米,同比下降22.3%,其中最受關注的住宅銷售面積下降25.5%。
今年1-10月,全國房地產開發(fā)投資113945億元,同比降8.8%,降幅擴大0.8個百分點。至此,開發(fā)投資累計同比連續(xù)19個月收窄,連續(xù)7個月同比呈現負增長態(tài)勢。
“政策傳導需要時間,政策實施效果也需要時間驗證?！钡禺a分析師嚴躍進表示,目前行業(yè)最大問題是銷售乏力,置業(yè)信心不足,即便房企都得到了融資惠及,只要銷售端乏力,也很難說走出困境。
一位不愿具名的分析師告訴記者,之前零星“救市”政策,業(yè)內多吐槽“杯水車薪”,這一次不可否認力度空前。但本輪政策核心主要是供給側發(fā)力,對需求則沒有太多影響。若購房者看不到市場回暖,繼續(xù)加大供給,只會增加庫存量。
多數房企正選擇不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數據顯示,2022年1-10月,TOP100企業(yè)拿地總額11229億元,拿地規(guī)模同比降50.2%,降幅比上月收窄1.0個百分點,連續(xù)5個月維持收窄態(tài)勢。
二手房方面,以北京為例,此前北京曾出臺“賣一買一置業(yè)免稅”政策,二手房掛牌量迅速增至10萬套,而從10萬套到11萬套也僅一個月時間。與之相對,北京二手房成交量近期卻沒有太大波動,帶看量也表現平平。“這之中不乏疫情的影響,但線上問詢也沒有很明顯的變化,二手房市場整體還是‘淡’的。”某中介機構負責人透露。
最后一公里的痛 業(yè)內普遍認為,融資端利好固然能讓房企續(xù)命活下去,但需求端發(fā)力才是“脫困”之道。目前市場表現依舊困難重重。
“‘金融16條’發(fā)布一周,銀行還處于總行開會研討落地階段。”某位列優(yōu)質序列的民營房企融資副總裁直言,相比于“金融16條”,他所在公司原本預計保函置換預售金的政策會落地更快,但目前無論是集團所在的上海,還是其他分公司反饋結果,除北京因此前有試點、目前落地執(zhí)行的節(jié)奏相對“有譜”,其他區(qū)域預售資金監(jiān)管銀行依然處于“等通知”階段。
“這樣的政策如果能夠早出臺3個月,也許就不會有類似旭輝這樣綠檔優(yōu)質房企因賬上躺著上百億現金,卻無奈違約的慘劇?！鄙鲜龈笨偛脽o奈呼吁,從執(zhí)行端起效考慮,無論是“金融16條”還是保函置換預售金,落地執(zhí)行時間不能超過11月,這樣營商環(huán)境好的地方有可能年內落地。上述副總裁的擔憂不是沒有道理。
數據顯示,房企信用債及海外債年內到期余額為1230.8億元,2023年1月、3月、4月均為償債高峰,單月余額均超千億,后續(xù)房企償債壓力仍然較大。
但銀行也有自己顧慮?！氨追科蠛谜f,不在參考范圍內,眼下一系列‘綠碼’房企債務違約讓我們顧慮很大,畢竟銀行不貸款沒問題,一旦本身就有債務違約,還放了貸款,出現不良肯定是我們的責任?！蹦硣写笮斜本┓中虚_發(fā)貸部門的負責人也無奈地感嘆,眼下的市場也讓該行對續(xù)貸、放貸心存疑慮:二手房的下探在加劇,新房沒有復蘇的跡象,這個時候除非總行給明確政策,誰都不敢邁出這一步。
除了提速已出臺政策的落地外,需求端的刺激政策再次被提及。
同策研究院資深分析師肖云祥指出,根本還是信心問題,只有銷售出現轉折,才能重整行業(yè)信心,這是基本的商業(yè)邏輯。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也認為,近期政策側重點在于供給側,“防范”優(yōu)質房企再發(fā)生債務風險,“托底”保交樓。市場回暖,需要需求側更多政策支持,如差別化信貸、限購政策優(yōu)化等。
對于后市,肖云祥表示,預計政策會向銷售端傾斜,但是一步到位的做法并不太可能,地方政府邊際改善政策環(huán)境的措施居多。在力度上不同城市能級間也會存在分化,也體現出房地產調控“因城施策”的思路。但行業(yè)要有明顯改善,還需要改變市場主體預期,如經濟預期、行業(yè)預期、收入預期等。根據同策研究院對此輪樓市調控的周期判斷,房地產市場會在明年年中后進入上行周期。