11月29日,地產(chǎn)股掀起漲停潮,并帶動(dòng)其他行業(yè)板塊走強(qiáng)。這既是市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資政策優(yōu)化調(diào)整的直接回應(yīng),也是市場(chǎng)預(yù)期改善、信心增強(qiáng)的直觀反映。此前,證監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)股權(quán)融資措施,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。近期從“第一支箭”銀行信貸支持,到“第二支箭”債券融資幫扶,再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟,接續(xù)發(fā)力、層層遞進(jìn),形成立體式的金融支持“組合拳”,將加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋,推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,更快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),從而更好穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

防范化解風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)既扮演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”,也是一頭潛在的“灰犀?！?。業(yè)內(nèi)專家解釋,由于房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、融資規(guī)模大、與金融聯(lián)系緊密,牽扯面廣,其金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生極易擴(kuò)散蔓延。五項(xiàng)股權(quán)融資支持措施出臺(tái)的重要意義之一,正是改善房企權(quán)益融資,緩釋房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

五項(xiàng)措施中,“兩個(gè)恢復(fù)”——“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”尤其受到關(guān)注。

南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝分析,在恢復(fù)并購(gòu)重組及配套融資、再融資的同時(shí),證監(jiān)會(huì)明確了募集資金可用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金、償還債務(wù),這有利于改善房企現(xiàn)金流,緩解流動(dòng)性緊張狀況,防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延升級(jí)。

“資金鏈持續(xù)緊繃的民營(yíng)房企迎來(lái)了‘喘息期’?！眱|翰智庫(kù)報(bào)告認(rèn)為,監(jiān)管部門(mén)明確募集資金不僅可用于“保交樓”,還可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù),將有助于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從蔓延擴(kuò)散逐步轉(zhuǎn)向收斂緩釋。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),調(diào)整完善房企境外上市政策等舉措,也會(huì)起到紓解房企流動(dòng)性困境、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水說(shuō),恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資,支持房企更好利用境外市場(chǎng)資源,有助于房企開(kāi)展多渠道融資,多措并舉緩解短期流動(dòng)性緊張,避免行業(yè)和個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

“證監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)股權(quán)融資的五項(xiàng)措施,對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)具有重大意義。相信包括股權(quán)融資在內(nèi)的各類(lèi)融資支持力度加大,將有力推動(dòng)房企解決資金問(wèn)題,加快風(fēng)險(xiǎn)出清,給行業(yè)以關(guān)鍵的‘喘息’機(jī)會(huì),積蓄能量走出困境。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)。

盤(pán)活存量資產(chǎn)

除了防范化解風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量也被視為此次股權(quán)融資支持措施的一大看點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析,進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用,不僅可改善房企資產(chǎn)負(fù)債表,也有助于推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,不僅有助于房企更早收回投資,也將在一定程度上起到鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的作用。

“發(fā)行REITs可在不增加負(fù)債的同時(shí),達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán),促進(jìn)形成房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的‘開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活’新模式?！碧锢x認(rèn)為,通過(guò)發(fā)展REITs市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金來(lái)盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn),探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑既可行也有必要。

李宇嘉認(rèn)為,推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”,或意味著后續(xù)在REITs發(fā)行條件方面會(huì)有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。田利輝認(rèn)為,未來(lái)保租房REITs市場(chǎng)建設(shè)將是資本市場(chǎng)改革發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

在盤(pán)活存量資產(chǎn)方面,證監(jiān)會(huì)提出,積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示,該項(xiàng)政策可為住宅和商業(yè)地產(chǎn)引入新資金,盤(pán)活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn),助力行業(yè)健康發(fā)展。

支持行業(yè)健康發(fā)展

綜合業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn),系列股權(quán)融資支持政策的出臺(tái)將有力改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一方面,房企獲支持力度持續(xù)加大,融資環(huán)境或迎來(lái)重大轉(zhuǎn)變。張波分析,隨著政策支持力度加大,房企現(xiàn)金流壓力將進(jìn)一步得到緩解,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展。中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇認(rèn)為,房企特別是優(yōu)質(zhì)房企將有望在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流改善、權(quán)益融資現(xiàn)金流補(bǔ)充的情況下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表改善,步入風(fēng)險(xiǎn)緩釋與持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

另一方面,本輪政策啟動(dòng)實(shí)施后,房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰,提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量。田利輝指出,房地產(chǎn)并購(gòu)重組恢復(fù)之后,部分資產(chǎn)質(zhì)量尚可的財(cái)務(wù)受困企業(yè)可能成為潛在的收并購(gòu)對(duì)象,而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,既是房地產(chǎn)行業(yè)自身及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的期盼,也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)金融大局的要求。張宇表示,短期看,系列政策“組合拳”打出之后,有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快下行風(fēng)險(xiǎn),并穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的支撐作用;中長(zhǎng)期看,有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。