3月5日,十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

對(duì)于房地產(chǎn)方面的工作,今年政府工作報(bào)告作了新的定調(diào):加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無(wú)序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),住房消費(fèi),尤其是剛性和改善性住房需求將是2023年的工作重點(diǎn)。同時(shí),對(duì)于優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的化解工作將繼續(xù)。

支持剛性和改善性住房需求

自去年以來(lái),支持剛性和改善性住房需求在各大重要會(huì)議及政策文件中被頻頻提及,從中央到地方出臺(tái)了一系列支持政策,包括優(yōu)化限購(gòu)、限售、限貸,進(jìn)一步降低首付比例、首套房貸利率等。

今年的政府工作報(bào)告提出,加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示,這說(shuō)明今年工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說(shuō),相比保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、預(yù)售資金問(wèn)題、新發(fā)展模式推進(jìn)等,住房消費(fèi)需求的提振是“No.1工程”。

“住房消費(fèi)需求支持的提法這兩年都有,此次提及并非老生常談。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道,此次是基于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫的背景下提及的,針對(duì)性更強(qiáng)。“唯有把住房消費(fèi)需求提振了,其他房地產(chǎn)的問(wèn)題包括頭部房企金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題等,才能真正得到解決。”

防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

支持剛性和改善性住房需求的同時(shí),此次政府工作報(bào)告中還強(qiáng)調(diào)了“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無(wú)序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,這意味著紓困企業(yè)端目的是防止風(fēng)險(xiǎn)外溢并擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企。只有確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來(lái),才能保住行業(yè)和市場(chǎng)的基本盤。對(duì)于其他出險(xiǎn)的企業(yè),則堅(jiān)持市場(chǎng)化原則,該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。

“從政府工作報(bào)告中可以看出,優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)化解工作將繼續(xù),今年也將是繼續(xù)落實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的一年。因此后續(xù)在防范風(fēng)險(xiǎn)方面,要尤其關(guān)注頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)表示,此次防范風(fēng)險(xiǎn)方面明確提及了房地產(chǎn)的內(nèi)容,也充分說(shuō)明房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的迫切性和重要性。

大河財(cái)立方記者注意到,今年的政府工作報(bào)告中未提“房住不炒”。此前,從2020年至2022年,“房住不炒”連續(xù)三年被寫入政府工作報(bào)告。

對(duì)此,李宇嘉認(rèn)為,不強(qiáng)調(diào)并不是就退出了,當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期和信心不足,投資性、投機(jī)性需求基本退出,且“房住不炒”已寫入黨的十九大、二十大報(bào)告中,是長(zhǎng)期堅(jiān)持的長(zhǎng)效機(jī)制。

政府工作報(bào)告提出,穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力,保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在李宇嘉看來(lái),資金不會(huì)“放水”,貸款集中度、三線四檔還要堅(jiān)持,控制住資金端,樓市就炒不起來(lái)。

機(jī)構(gòu):2023年全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望小幅增長(zhǎng)

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),春節(jié)后,全國(guó)重點(diǎn)城市新房、二手房成交規(guī)模連續(xù)4周環(huán)比增長(zhǎng),部分城市二手房市場(chǎng)情緒改善明顯,今年第9周(2月20日~26日),重點(diǎn)10城二手房成交量已達(dá)2021年以來(lái)周度最高水平,同比增長(zhǎng)近90%。與此同時(shí),熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)亦有升溫,企業(yè)拿地出現(xiàn)邊際改善。

但值得關(guān)注的是,當(dāng)前市場(chǎng)熱度回升更多為熱點(diǎn)城市的局部好轉(zhuǎn),全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn),1~2月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積仍處在2016年以來(lái)同期較低水平,全國(guó)300城土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)。

中指研究院分析認(rèn)為,從2023年房地產(chǎn)政策方向來(lái)看,供給端將以“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”為核心,將前期政策落實(shí)到位。需求端政策將以支持住房需求釋放為主,根據(jù)“因城施策”的原則,對(duì)于仍處于調(diào)整階段的城市和區(qū)域,會(huì)有增量?jī)?yōu)化政策出臺(tái),對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇的城市,政府或?qū)⑦M(jìn)一步觀察已出臺(tái)政策的效果持續(xù)性,決定后續(xù)政策安排。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)以及供需兩端政策的持續(xù)顯效,2023年全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的表述

2022年:繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2021年:保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題,通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2020年:堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年:更好解決群眾住房問(wèn)題,落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018年:堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,落實(shí)地方主體責(zé)任,繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控,建立健全長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求,培育住房租賃市場(chǎng),發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

2017年:因城施策去庫(kù)存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多,要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,健全購(gòu)租并舉的住房制度,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為,遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

2016年:完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2015年:堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2014年:針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。