“連深圳這樣的一線城市,樓市政策都已經(jīng)開始放松,但為什么市場(chǎng)反應(yīng)不大”一位深圳購(gòu)房者發(fā)出這樣的疑問。不止買房的疑惑,賣房的也在迷霧中探索——萬科董事會(huì)主席郁亮直言,行業(yè)復(fù)蘇的過程比他預(yù)想的“時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)”。

帶著強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期走入2023年,但房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷短暫的小陽春之后,復(fù)蘇動(dòng)能明顯減弱。近日,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示,將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究,因城施策提高政策精準(zhǔn)度。政策應(yīng)該如何發(fā)力業(yè)內(nèi)期待下半年政策進(jìn)一步優(yōu)化。

地產(chǎn)政策頻頻調(diào)整

進(jìn)入今年7月,從中央到地方,激活房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策不斷出臺(tái)。

7月21日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,落實(shí)今年4月中共中央政治局會(huì)議精神。德邦證券認(rèn)為,該政策一方面可改善居民住房品質(zhì),另一方面也有望為地產(chǎn)開發(fā)投資注入更多增量。

與此同時(shí),各地因城施策提出的房地產(chǎn)支持政策層出不窮。7月18日,昆明市發(fā)布進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知,在促進(jìn)居住消費(fèi)方面共提出6條措施,包括:生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購(gòu)買首套自住住房的,住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%等。同日,海南省也發(fā)布征求意見稿,擬支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。

地產(chǎn)政策頻頻調(diào)整,是今年房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),上半年全國(guó)有上百個(gè)省市(縣)出臺(tái)政策超300條。與上文提及的昆明市相類似,將住房政策與多孩家庭、人才、產(chǎn)業(yè)等政策相結(jié)合,是各個(gè)城市地產(chǎn)政策松綁的有力抓手。

記者梳理發(fā)現(xiàn),在限貸調(diào)整方面,多個(gè)城市不斷加大貸款支持力度,以減輕購(gòu)房者資金壓力。與此同時(shí),優(yōu)化“認(rèn)貸認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn),也成為一些城市的重要措施。例如,駐馬店、襄陽多地執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。多個(gè)城市還放松限購(gòu),包括部分熱點(diǎn)二線城市,如杭州、南京、合肥等地,通過“一區(qū)一策”等方式,實(shí)施差異化限購(gòu)政策。

過往認(rèn)為“不可動(dòng)搖”的一線城市樓市限購(gòu)政策也出現(xiàn)松動(dòng),包括上海、廣州、深圳等在內(nèi)的一線城市,從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化。以深圳為例,今年上半年出現(xiàn)的樓市政策調(diào)整包括房貸利率調(diào)整、住房公積金新規(guī)、二手房參考價(jià)調(diào)整以及雙拼房“雙證合一”等。在住房公積金方面,深圳市加大了對(duì)購(gòu)買首套住房、多子女家庭購(gòu)房、購(gòu)買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度。

而在貨幣政策層面,雖然并沒有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定向優(yōu)惠政策,但是3月的降準(zhǔn)和6月的降息,還是切實(shí)降低房貸利率。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%,均較上月下降10BP(基點(diǎn))。7月首套和二套主流房貸利率較去年同期分別回落45BP和25BP。7月百城銀行平均放款周期為22天,較上月縮短1天,放款速度加快。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,整體來看,上半年房地產(chǎn)政策環(huán)境仍處于寬松期,一季度中央、監(jiān)管部門頻繁表態(tài),并落地具體舉措“防風(fēng)險(xiǎn)”“促需求”,各地政策出臺(tái)頻次亦保持穩(wěn)定。不過,二季度以來,各地政策頻次明顯減少。

樓市銷售不容樂觀

托市政策頻出,市場(chǎng)反應(yīng)如何

就在前述昆明市樓市托市政策出臺(tái)前,昆明房地產(chǎn)協(xié)會(huì)披露的6月樓市成績(jī)單并不樂觀。該協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),6月昆明樓市成交波動(dòng)大于全國(guó),成交量預(yù)估環(huán)比下跌24%,成交價(jià)預(yù)估下跌2.5%。該協(xié)會(huì)認(rèn)為市場(chǎng)“開始對(duì)小、頻政策脫敏”。

昆明情況具有相當(dāng)代表性,全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況在一季度的小陽春之后明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露,上半年商品房銷售額維持正增長(zhǎng),銷售金額6.31萬億元,同比增長(zhǎng)1.1%。但是,上半年1.1%的同比增速,較前4個(gè)月大幅回落,1-4月份我國(guó)商品房銷售額3.98萬億元,增長(zhǎng)8.8%,其中住宅銷售額增長(zhǎng)速度達(dá)到11.8%。

不止新房市場(chǎng)降溫,二手房市場(chǎng)也逐步走向買方主導(dǎo)。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),北上廣深的二手房市場(chǎng)普遍存在成交周期拉長(zhǎng)、價(jià)格松動(dòng)以及掛牌數(shù)量不斷攀升的情況,“越賣越多”成為許多城市的二手房市場(chǎng)常態(tài)。易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套,相比今年年初159萬套增長(zhǎng)了25%。

同時(shí),主動(dòng)去杠桿的操作不只發(fā)生在房企,也成為越來越多購(gòu)房者的選擇。據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年深圳二手住宅全款購(gòu)買比例上升至32%。在業(yè)內(nèi)人士看來,深圳購(gòu)房者傾向于全款購(gòu)房的人數(shù)增多;若貸款則愿意多付首期,減少在銀行貸款比例。

新房、二手房成交低迷,房?jī)r(jià)也降溫。以一線城市的樓市作為風(fēng)向標(biāo),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月一線城市新房銷售價(jià)格由漲轉(zhuǎn)持平。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%,是2014年9月以來單月環(huán)比降幅最大的一次,單月同比下跌0.4%,是2019年8月以來,首次出現(xiàn)同比下跌。

年初的“小陽春”行情為何來得快也去得快廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為,剛需和換房積壓的需求釋放完畢以后,后續(xù)無論是剛需還是改善型需求的接續(xù)能力都較弱。整體來看,購(gòu)房者的預(yù)期還是比較弱,包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期和自身收入的預(yù)期等,這些因素都對(duì)購(gòu)房需求帶來影響,也就導(dǎo)致接續(xù)能力沒有辦法釋放出來。

從前瞻數(shù)據(jù)來看,7月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)可能繼續(xù)承壓。華泰證券研究員陳慎介紹,目前二手房市場(chǎng)景氣、二手房帶看、新房案場(chǎng)指數(shù)等領(lǐng)先指標(biāo)繼續(xù)環(huán)比下滑。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),7月1~14日,60城新房成交面積同比下滑38%,其中一線、二線、三四線城市分別同比下降16%、31%、55%,二、三、四線城市日度成交數(shù)據(jù)已經(jīng)低于2022年四季度。

房企業(yè)績(jī)?nèi)栽诔袎?/strong>

而在企業(yè)端,主管部門出臺(tái)的政策對(duì)多數(shù)房企的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型起到一定支撐作用,但是在樓市逐步走弱、行業(yè)發(fā)展動(dòng)能調(diào)整的大環(huán)境下,房企的業(yè)績(jī)?nèi)匀怀袎?打折促銷也成為開發(fā)商加速去化的重要舉措。

近期獲得延期的“金融十六條”在一定程度上改善了房企融資情況。天風(fēng)證券分析師劉清海統(tǒng)計(jì),自“金融十六條”政策發(fā)布后,2022年12月至2023年6月,民營(yíng)房企境內(nèi)債凈融資額為112億元,在政策發(fā)布前的2022年4月至10月,這一數(shù)據(jù)為-323億元。另外,“金融十六條”發(fā)布后,2023年至今房企債券展期金額總額1639億元,同比增長(zhǎng)62.3%。

去年11月以來,在“第二支箭”政策框架下,累計(jì)為民營(yíng)房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持?！暗谌Ъ敝С值纳鲜蟹科蠊蓹?quán)融資也加速落地,A+H股已有接近40家房企發(fā)布股權(quán)融資信息,招商蛇口、保利發(fā)展等企業(yè)的定增方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

但是,根據(jù)目前已披露的半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示,除龍頭房企業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定,多數(shù)上市房企業(yè)績(jī)明顯承壓。截至目前,兩市共有66家上市房企披露半年度業(yè)績(jī)預(yù)告,其中業(yè)績(jī)預(yù)增和扭虧的預(yù)喜企業(yè)僅19家,占比不足三成,多達(dá)41家企業(yè)預(yù)計(jì)虧損,預(yù)虧金額超10億元的企業(yè)達(dá)8家。

在行業(yè)面臨巨變的大環(huán)境下,舊時(shí)代留存給房企的債務(wù)壓力、庫(kù)存壓力有待消化,新時(shí)代帶來消費(fèi)者觀望態(tài)度和房?jī)r(jià)下行預(yù)期新挑戰(zhàn),是各家房企普遍面對(duì)的難題。

龍頭房企業(yè)績(jī)持穩(wěn),以2368億元簽約金額躋身半程銷售王的保利發(fā)展,上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)近25%,歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)近11%。銷售額排名全國(guó)第六的招商蛇口則預(yù)計(jì)上半年?duì)I業(yè)總收入同比下降近11%,歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14%。

A股房企預(yù)虧金額最高的*ST泛海,預(yù)計(jì)上半年虧損超42億元。債務(wù)壓力是造成*ST泛海巨額虧損的關(guān)鍵因素:一方面大量債務(wù)進(jìn)入訴訟程序,公司計(jì)提利息、罰息或違約金;另一方面,急于化解債務(wù)的*ST泛海,不斷因投資資產(chǎn)處置而產(chǎn)生損失。同樣被債務(wù)拖累的企業(yè)還有ST陽光城,因費(fèi)用化的借款利息增加,公司上半年預(yù)計(jì)虧損超15億元。

就算沒有背負(fù)高杠桿、高負(fù)債,過往的高地價(jià)與當(dāng)下樓市價(jià)格的倒掛,也讓不少企業(yè)苦不堪言。

首開股份上半年預(yù)虧超17億元,原因系“本期結(jié)利項(xiàng)目毛利率偏低”。預(yù)虧超12億元的華僑城、預(yù)虧超5.7億元的金融街直言,為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化,采取了“靈活的銷售策略”。金融街方面介紹,“上半年公司銷售簽約額同比增長(zhǎng)30%以上,銷售回款額同比增長(zhǎng)約60%,但公司部分項(xiàng)目毛利率有所下滑,部分項(xiàng)目調(diào)整銷售價(jià)格出現(xiàn)虧損?！?br />
相關(guān)公司所提到的“銷售價(jià)格調(diào)整”多半是指打折。記者發(fā)現(xiàn),以深圳市場(chǎng)為例,一些開盤許久的新房項(xiàng)目還會(huì)采取分批“開盤”,每次“開盤”的折扣活動(dòng)都不同。深圳現(xiàn)在仍執(zhí)行新盤限價(jià)政策,但一些項(xiàng)目會(huì)在備案價(jià)打折的基礎(chǔ)上再“打折”,多數(shù)采取返物業(yè)費(fèi)、禮物等方式進(jìn)行。

同時(shí),今年上半年還有不少老牌房企,以“面值退市”的方式揮別A股市場(chǎng),這些公司不少都是TOP100房企的?？?。6月6日,昔日四川“房企一哥”藍(lán)光發(fā)展被終止上市并摘牌,成為了退市新規(guī)下A股首家“面值退市”的房企,緊隨其后的還有貴州的中天金融、湖北的美好置業(yè)、浙江的嘉凱城、福建的泰禾集團(tuán)等等。

樓市放松預(yù)期足

盡管樓市政策頻頻調(diào)整,但多地樓市復(fù)蘇并不如預(yù)期,房企也在艱難中探索。那么,樓市到底需要什么樣的政策

目前,行業(yè)內(nèi)普遍對(duì)下半年樓市政策進(jìn)一步放松有較強(qiáng)預(yù)期。記者隨機(jī)采訪了近20位購(gòu)房者,大家認(rèn)為穩(wěn)定居民的收入預(yù)期,繼而慢慢改善對(duì)樓市的預(yù)期,與此同時(shí),降低交易稅費(fèi)等降成本措施也可以進(jìn)一步降低入市門檻。房企受訪人士也普遍將政策調(diào)整期待聚焦在需求端,購(gòu)房資格、二套房首付比例、貸款利率是被集中提及的儲(chǔ)備政策。

值得一提的是,近期在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示,考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化,過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間,金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究,因城施策提高政策精準(zhǔn)度。

但行業(yè)內(nèi)對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展的信心仍然堅(jiān)定,這種信心來自需求端的支持。郁亮的公開表態(tài)即代表了不少業(yè)內(nèi)心聲,他認(rèn)為,“房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有、常做常新的,總會(huì)有新的生意機(jī)會(huì),開發(fā)商提供的產(chǎn)品服務(wù)如果能夠真正提升人們的居住生活品質(zhì),還是會(huì)非常有吸引力?！痹诖诉壿嬒?是否還有政策空間進(jìn)一步“促需求”,也就成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)。

陳文靜認(rèn)為,“當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消,下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì),隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱,下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng),但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化,若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況,則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)‘穩(wěn)定器’,托底政策或?qū)⒓涌炻涞亍！?br />
短期來看,預(yù)計(jì)需求端政策仍將聚焦降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本。陳文靜認(rèn)為,核心一二線城市政策有望適度糾偏,“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向,如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等,針對(duì)改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外,優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間,“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。

企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上,對(duì)房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外,保交樓資金和配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn),穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。