80多歲的北京居民劉桂芬本來以為自己舉報買房人偷稅是做了件大好事,沒想到自己因此也需要補交70多萬元的稅款。
避稅在裸奔,她指出了真相
兩年前,劉桂芬把自己位于北京市西城區(qū)的一套房屋以443萬元的總價賣給曾某,合同約定房屋成交價格為86萬元,房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價為357萬元,而且房屋交易所涉及的所有稅費均由買方承擔(dān)。
“我只知道自己凈得443萬元,不清楚合同里把房價款還分成了兩部分?！眲⒐鸱腋嬖V法治周末記者。
到了雙方約定的繳稅當(dāng)天,買方繳完所有稅費,劉桂芬發(fā)現(xiàn)繳稅的基數(shù)是86萬元。
劉桂芬問為什么會這樣,買方和經(jīng)紀(jì)人的回復(fù)是“合理避稅”。
` “我心想這不是偷稅漏稅嗎”劉桂芬說,后來她就去稅務(wù)機關(guān)舉報了買房人。
稅務(wù)機關(guān)接到舉報后,向劉桂芬反饋了舉報結(jié)果,《稅收違法行為檢舉查辦結(jié)果反饋單》顯示,稅務(wù)機關(guān)檢查后查實曾某存在偷稅行為,要求曾某按照443萬元的房價繳納買方應(yīng)付的稅款,補交契稅和滯納金共12萬余元,并對曾某進行罰款。
但這樣一來,劉桂芬作為賣方所需要支付的增值稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅也需要按照443萬元的基礎(chǔ)來繳。
經(jīng)稅務(wù)機關(guān)測算,其中個人所得稅一項,劉桂芬就需要補交約57萬元(根據(jù)北京市的要求,二手房買賣中,賣方所售房屋非滿五唯一的,需要繳納個稅為房屋差價的20%),此外,劉桂芬還需要補交增值稅近17萬元、城市維護建設(shè)稅1.18萬元。
今年4月,北京市地稅局向劉桂芬下發(fā)了《稅務(wù)處理決定書》,要求劉桂芬依法補繳70多萬元稅費。
“但是我和曾某簽訂的合同里約定,所有稅費都由曾某支付。稅務(wù)機關(guān)能不能直接去找曾某要這部分稅費。”面對自己也被要求補繳稅款的情況,劉桂芬很“鬧心”,她覺得自己本來是做了一件對國家有益的事情,沒想到反給自己帶來了“麻煩”。
北京明稅律師事務(wù)所高級合伙人施志群告訴法治周末記者,稅務(wù)機關(guān)要求劉桂芬補繳稅費,和劉桂芬依據(jù)合同要求曾某支付稅費是兩個不同的法律關(guān)系?！案鶕?jù)法律規(guī)定,二手房買賣中,賣方需要繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅,對于不滿五年唯一的房屋,賣方還需繳納個人所得稅,這部分稅費的法定納稅人是賣方,稅務(wù)機關(guān)只能向賣方追征?！笔┲救赫f。
不過,在房產(chǎn)領(lǐng)域擁有十?dāng)?shù)年法律從業(yè)經(jīng)驗的北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級合伙人趙星海表示,由于買賣雙方已經(jīng)通過補充協(xié)議的形式明確約定,房屋交易所涉及的所有稅費均由買方承擔(dān),這一約定并不違反任何法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。在賣方向稅務(wù)機關(guān)繳款之后,可以據(jù)此要求買方支付。
賣房人能否不補繳稅款,而直接向法院提起訴訟,要求買房人依據(jù)合同約定,把本應(yīng)由賣房人補交的稅款,協(xié)助賣房人繳納給稅務(wù)機關(guān)
對此問題,施志群律師表示,理論上來講是不行的,因為征稅是稅務(wù)機關(guān)的行政行為,稅金是應(yīng)當(dāng)交給稅務(wù)機關(guān)而非賣方的,此類稅務(wù)問題不屬于民事糾紛受理范圍,法院通常不會支持賣方的這一請求。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對此表示認(rèn)同,他補充道,在房屋買賣法律關(guān)系中,也不涉及稅務(wù)機關(guān),所以賣方不能直接訴求買方將稅交給稅務(wù)機關(guān),而稅務(wù)機關(guān)也不會去找買方追征稅款,只會依法找賣方。
地區(qū)指導(dǎo)價成二手房交易中的避稅抓手
劉桂芬想不明白,為什么明明房屋成交價是400多萬元,買方卻可以按80多萬元的納稅基數(shù)繳稅。“中介告訴我都這么操作,這屬于合理避稅?！眲⒐鸱依Щ?“都這么做難道是對的嗎”
一位資深房屋中介王方(化名)告訴法治周末記者,北京地區(qū)的二手房交易中存在三個價格:地區(qū)指導(dǎo)價、網(wǎng)簽價和實際成交價。地區(qū)指導(dǎo)價是由監(jiān)管部門制定的某一地區(qū)房屋的最低納稅價格;網(wǎng)簽價是房屋在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上備案的成交價格,決定了房屋的納稅稅基和可貸款的額度,網(wǎng)簽價格必須高于地區(qū)指導(dǎo)價;實際成交價則是賣方實際拿到手的房屋價款。
北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋回憶道,監(jiān)管部門出臺地區(qū)指導(dǎo)價是為了規(guī)范低價轉(zhuǎn)讓行為,要求買賣雙方按最低指導(dǎo)價征收稅款。
“但現(xiàn)在北京的地區(qū)指導(dǎo)價普遍低于甚至遠低于實際成交價。客戶為了少繳納稅款,有時就會根據(jù)需要貸款的額度,反推網(wǎng)簽價,只要網(wǎng)簽價高于地區(qū)指導(dǎo)價就行了?！蓖醴礁嬖V記者。
王方舉了個例子,東城區(qū)某處學(xué)區(qū)房的市場成交價在10萬元/平方米甚至更高,但是地區(qū)指導(dǎo)價在2萬元/平方米。假設(shè)一套50平方米的房屋總價為500萬元,客戶有首套資格,首付比例最低為40%,需要貸款的額度是100萬元,那么倒推出的網(wǎng)簽價為166.7萬元(100/60%),這樣網(wǎng)簽價就會定為166.7萬元,房價中剩余的部分在合同里就會體現(xiàn)為裝修款。
“二手房交易中的個人所得稅很高,如果房屋房產(chǎn)證不滿五年,也不是賣方的唯一住房,那該套房的個稅有時可達到七八十萬元,而這部分稅款通常需要買方承擔(dān)。所以一般各方會協(xié)商,采取上述方式避稅?！蓖醴秸f。
在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來,地區(qū)指導(dǎo)價的存在確定了房屋的最低計稅價格,但目前客觀上卻成為了二手房交易中買賣雙方避稅的抓手。
“這一價格需要定期或不定期根據(jù)市場情況進行調(diào)整,否則就可能培育了二手房交易中的避稅空間?！北R文曦說。
不過王玉臣認(rèn)為,也應(yīng)該肯定地區(qū)指導(dǎo)價的意義,有了地區(qū)指導(dǎo)價,二手房交易主體在做網(wǎng)簽的時候,網(wǎng)簽價再低,都不能低于地區(qū)指導(dǎo)價,如果沒有指導(dǎo)價,為了避稅網(wǎng)簽價可能會更低。
利用裝修費避稅成為交易慣例
就裝修款是否需要繳稅問題,法治周末記者采訪了多位法律專家。王琮瑋表示,理論上的裝修費是房主房屋修繕的價格,裝修材料只會貶值不會增值,故國家未將其列入應(yīng)納稅范圍。
王玉臣也表示,法律意義上的裝修費并不是購房款的構(gòu)成部分,對于該部分并不計入計稅基數(shù)。所以,在一線二線等房產(chǎn)價格普遍較高的城市,利用裝修費避稅成了交易慣例。
“以裝修款名義表現(xiàn)出來的房款并非不需要繳稅,只是買賣雙方通過串通的形式將這部分的款項從房價中分離出來,并未向稅務(wù)機關(guān)申報,導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)無法征稅?！壁w星海補充道
那么,是否所有將房屋價格分割為房價款和裝修款的行為,都涉嫌偷稅王玉臣和王琮瑋都告訴記者,如果合同中約定的裝修款的數(shù)額遠超于實際的價格,就可能被認(rèn)定為偷稅。
公開資料顯示,2017年12月21日至12月27日,北京市住建委通過官網(wǎng)對《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》(征求意見稿)向社會公開征求了意見,征求意見稿中有“二手房的附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價格會全部包含在房屋成交價內(nèi)”的相關(guān)內(nèi)容。
北京市住建委官方網(wǎng)站的信息顯示,征求意見稿中有此內(nèi)容,是為了防止買賣雙方規(guī)避稅收,將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發(fā)生。但是今年2月正式公布的修訂后的《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》刪去了這項內(nèi)容。
北京市住建委稱,正式發(fā)布的《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》調(diào)整了征求意見稿中有關(guān)房屋附屬設(shè)施、裝飾裝修、家具家電等的內(nèi)容,主要是考慮到示范文本旨在維護買賣雙方合法權(quán)益、減少交易糾紛,相關(guān)內(nèi)容應(yīng)本著尊重買賣雙方意愿的原則,由雙方自行約定。
相關(guān)部門持續(xù)監(jiān)管二手房交易中心的避稅行為
王方對記者說,二手房交易中的避稅行為一直存在。
在多年前,銀行系統(tǒng)、建委系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的相關(guān)信息還沒有打通時,是可以先申請銀行貸款,再去稅務(wù)機關(guān)辦理繳稅的,這種情況下買家甚至可以做兩次網(wǎng)簽,來實現(xiàn)既能多貸款,又能按低價繳稅。通常的做法是,由中介首先提交一份網(wǎng)簽價高的合同,利用這個合同去銀行貸款,待銀行貸款批下來之后,撤掉高價網(wǎng)簽,再提交一份網(wǎng)簽價低的合同,拿到稅務(wù)局去繳稅?，F(xiàn)在多部門信息互通后,這條路已被堵死。
“現(xiàn)在的做法一般就是把房價拆分?！蓖醴秸f。
據(jù)了解,國家相關(guān)部門對二手房交易過程中的避稅行為處于持續(xù)監(jiān)管過程中,但避稅行為還是屢禁不止。趙星海分析,首先稅務(wù)部門對這種行為的查處存在一定難度,房屋買賣合同畢竟是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果,真實的意思表示很難判斷;其次,我國房地產(chǎn)市場交易持續(xù)升溫,交易稅也相對較高,因此很多人想要通過這種手段來規(guī)避稅收。
王琮瑋認(rèn)為,避稅行為屢禁不止還跟征稅機關(guān)與交易雙方信息不對稱、房屋中介“積極撮合”等因素也有關(guān)系。
北京市東城區(qū)地稅局工作人員趙增科曾建議,由于相關(guān)稅收政策不夠明確,稅務(wù)機關(guān)對于三方合同中除房屋交易價款外,額外簽訂的“裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補償款”或其他名義補償款無法判定,應(yīng)明確二手房交易合同中各類名義補償款的具體涉稅規(guī)定,進一步明晰二手房交易契稅、土地增值稅和個人所得稅的相關(guān)計稅依據(jù),將各類補償價款并入應(yīng)稅范圍,以有效防止交易雙方和中介蓄意減少應(yīng)稅金額。
中介參與避稅應(yīng)受行政處罰
王琮瑋告訴法治周末記者,二手房交易中,買賣雙方如果被查實偷稅,還可能會被罰款。因為稅收征管法規(guī)定,對納稅人偷稅的,由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。
根據(jù)劉桂芬向法治周末記者提供的《稅收違法行為檢舉查辦結(jié)果反饋單》,曾某在被查實偷稅后,被處以101714.29萬元的罰款。
“稅務(wù)部門最初給我也下發(fā)了《稅務(wù)行政處罰事項告知書》,里面寫著要求我補稅,并且對我罰款將近38萬元。我收到告知書后,提出了聽證申請。后來稅務(wù)部門研究以后,說因為我是舉報人,不再罰款,但仍然要求我補稅。”劉桂芬說。
王玉臣告訴記者,一線城市房價太高,且現(xiàn)在二手房交易中的稅費均為買方支付,嚴(yán)格按照實際價格走,購房成本更高,也因而做低網(wǎng)簽價的訴求主要來自于買房人,通常賣方人也會配合,因為賣方通常會認(rèn)為這種情況不會對自己的利益造成損害。
“但賣方簽訂這樣的合同也不是沒有一點風(fēng)險?！蓖跤癯颊f,嚴(yán)格按照稅法的相關(guān)規(guī)定,稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)偷稅行為存在后,是可以給予賣方行政處罰的。
王琮瑋還提醒到,如果買方不按期支付網(wǎng)簽價價格外的房款,或者惡意要求以網(wǎng)簽價進行交易,賣方將陷于困境中,采取協(xié)商、催討、起訴方式,都會增加時間和金錢成本。
劉桂芬告訴記者,她之所以舉報買房人偷稅,一方面認(rèn)為偷稅不對,另一方面也擔(dān)心買房人只支付86萬元的房款,剩余房款拖著不給。
而目前的二手房交易通常是通過中介機構(gòu)完成,買賣雙方簽訂的合同也往往是中介提供的合同范本。那么一旦稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)買賣雙方存在通過這種方式避稅的行為,中介是否應(yīng)受到處罰
趙星海說,必須明確的是,房產(chǎn)中介在這種情況下是會受到處罰的,因為房產(chǎn)中介這種行為是違法行為?！啊斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第五項明確規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得‘為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利’。房產(chǎn)中介提供避稅的合同范本,顯然是違法行為,需要承擔(dān)被罰款、甚至是取消簽約資格的行政責(zé)任。”趙星海給出了自己的理由。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條規(guī)定,違反本辦法第二十五條第(三)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項、第(八)項、第(九)項、第(十)項的,由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正,記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),取消網(wǎng)上簽約資格,處以3萬元罰款。
王玉臣也表示,每年都有一些中介機構(gòu)因此而被行政機關(guān)處罰。
至于中介是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任,王琮瑋要從以下幾點來看:首先,法律上要有證據(jù)證明中介參與了避稅合同,才會有責(zé)任問題;其次,即便有證據(jù)證明中介參與避稅合同,但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定,僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范,故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任,最多是依職權(quán)建議有關(guān)機關(guān)進行行政處罰。